萬科近日發布半年度報告。上半年萬科實現營業收入413.9億元，凈利潤45.6億元，同比分別增長34.7%和22.3%。

　　由于銷售增長快于結算節奏，截至中期時，萬科合并報表范圍內尚有合同金額約1766億元的已售資源未竣工結算，較2012年年底增加330億元，為未來的業績增長奠定了基礎。

　　上半年萬科全面攤薄的凈資產收益率為6.84%，同比繼續保持增長。萬科總裁郁亮表示，近年來，公司追求“有質量的增長”，通過提升經營效率，一定程度上克服了利潤率下降的影響。

　　2012年，萬科ROE創20年來新高。中報透露，預計2013年公司全年的凈資產收益率仍將保持在較高水平。

　　報告還顯示，上半年萬科開、竣工面積均大幅增長。其中開工面積919萬平方米，同比增長96.3%；竣工面積432萬平方米，同比增長76.9%。

　　在開發加快的同時，萬科也補充了一批土地資源。今年前6個月，萬科累計增加42個開發項目，按萬科權益計算的規劃建筑面積為925萬平方米，平均樓面地價約2735元/平方米，與去年全年基本持平。

　　經過數年醞釀，萬科的國際化戰略也在今年邁出重要一步。年初，萬科通過和當地品牌開發商合作的方式，先后進入中國香港、美國、新加坡市場。同時，公司完成首次美元債券的發行，并設立中期票據計劃，融資國際化程度進一步提高。

　　○前7月銷售976.5億元

　　今年以來，萬科繼續堅持面向自住購房者、以中小戶型普通商品住宅為主的產品定位。1~6月，萬科累計實現銷售面積716.4萬平方米，銷售金額836.7億元，同比分別增長18.9%和33.8%。其中，144平方米以下的戶型單位占比保持在90%。

　　數據顯示，進入二季度后，無論是全國還是主要城市的成交面積增速均有所放緩。北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州這14個城市，一季度商品住宅成交面積同比大幅增長65.5%，二季度則與去年同期基本持平。

　　萬科董事會秘書譚華杰表示，主要城市今年一季度成交面積大幅增長，一個重要原因是去年一季度市場還在低谷期，比較基數低；而二季度同比增速下滑，一方面因為去年二季度成交面積已經恢復增長，比較基數上升，另一方面，也反映了隨著成交火爆的局面逐漸結束，近期市場銷售開始趨于溫和。

　　他同時指出，對于始終堅持積極銷售的企業，銷售速度并沒有放慢。從萬科的銷售來看，近期的新推盤銷售率仍然保持在比較理想的水平。

　　根據同日披露的7月份銷售公告，7月份萬科實現銷售面積118.2萬平方米，銷售金額139.7億元，同比分別增長23.1%和34.5%。至此，今年前7個月萬科的銷售面積已達到834.6萬平方米，銷售金額達到976.5億元，同比分別上升19.5%和33.9%。

　　譚華杰表示，二季度新房入市的加快，已經結束了年初供不應求的狀況。前述14個城市商品住宅銷售面積對批準預售面積的比例，已經由一季度末的1.43倍下降到二季度末的0.90倍。從可售庫存去化需要的月數來看，這些城市目前的庫存去化周期在10個月左右，也處在比較合理的水平。隨著供求關系趨于平衡，市場已具備平穩運行的基礎。

　　○經營效益穩步提升

　　中報顯示，上半年萬科的經營業績繼續保持穩步增長，實現營業收入413.9億元，凈利潤45.6億元，同比分別增長34.7%和22.3%。

　　上半年萬科房地產業務的結算均價同比下降8.7%，為10461元/平方米，主要原因是城市結構變化，房價水平較低的城市在結算構成中的占比上升。而房地產業務的結算凈利率也較2012年同期下降0.1個百分點，為14.1%。其原因來自三方面：首先，行業存在利潤率適度下降的大趨勢；其次，萬科結算中裝修房占比仍有小幅度上升，而裝修業務的利潤率低于毛坯房業務；再次，上半年萬科結算的資源中，部分來自2011年至2012年市場低谷時的銷售。

　　盡管如此，上半年萬科的凈資產收益率同比仍然保持了增長態勢。全面攤薄的凈資產收益率為6.84%，相比去年同期上升0.08個百分點。

　　郁亮表示，長期來看，行業進入下半年之后，利潤率下降的趨勢是存在的，但對股東來說，最重要的指標是凈資產收益率而非利潤率。通過提升經營效率，可以克服利潤率下降的影響。

　　事實上，最近三年，萬科的利潤率雖然有所下降，但凈資產收益率逐年上升，2012年的ROE更是達到20年來新高。郁亮表示，預計今年全年的凈資產收益率仍將維持在高位。

　　○堅持快速開發，合理補充項目資源

　　根據年初計劃，2013年萬科預計的開工面積為1653萬平方米。截至6月底，萬科已完成開工面積919萬平方米，相當于年初計劃的55.6%，相比去年同期大幅增長96.3%。

　　譚華杰表示，目前公司尚未調整全年開工計劃，但年初披露的開工數字針對的是去年末已經獲取的項目，考慮到一部分今年新獲取的項目會在年內開工，全年實際的開工面積可能高于年初計劃。

　　為了滿足持續開發需要，上半年萬科補充了一些新的項目資源。1～6月，萬科累計新獲取項目42個，權益占地面積約342萬平方米，對應的規劃建筑面積約925萬平方米。截至6月底，萬科規劃中項目的權益建筑面積為4123萬平方米，相比2012年底時的3947萬平方米略有增長，仍保持在滿足未來兩到三年開發需要的水平上。

　　年初以來，由于企業普遍加大了在住宅成交表現相對較好的一、二線城市的投資力度，導致部分城市土地市場一度出現過熱的現象。對于這一現象，譚華杰表示，目前住宅市場的供需關系、庫存去化周期都處在比較合理的水平，并不支持過于樂觀的地價預期；隨著下半年尤其是第四季度供地的增加，預計土地市場情緒將逐漸趨于理性。

　　他同時強調，盡管上半年拿地量有所增加，但萬科謹慎投資的策略并沒有改變，對于那些“面粉貴過面包”、只有房價在短時間內大幅上漲才能贏利的項目，公司仍然采取回避態度。今年上半年，公司新增項目的平均樓面地價約2735元/平方米，與去年全年基本持平，仍然保持在合理水平。

　　由于新開工項目的面積同比大幅增長96%，并補充了一些項目資源，中期時萬科持有的貨幣資金較年初有所下降，為376.0億元。盡管如此，萬科仍是目前房地產行業中資金最為充裕的企業之一。剔除預收賬款后，萬科其他負債占總資產的比例為42.7%，較2012年底的43.7%下降1個百分點。萬科的有息負債比例，仍然處于業內較低的水平。

　　○國際化戰略邁出第一步

　　進入2013年后，萬科的國際化業務也邁出了重要的一步。

　　今年1月，萬科與香港新世界合作，聯手摘取香港荃灣地塊；2月，萬科攜手美國鐵獅門，合作開發舊金山富升街項目；4月，萬科和吉寶置業合作，進軍新加坡市場。

　　郁亮表示，試水國際化業務有助于進一步拓寬萬科的國際化視野，通過學習和借鑒海外成熟市場和國外優秀同行的經驗，強化自身在國內的領先優勢。

　　在嘗試進軍海外市場的同時，萬科穩健經營的風格和長期積累的企業信用也獲得了國際投資者的認可。

　　今年年初，萬科首次參與國際權威評級機構評級，并獲得標準普爾、穆迪和惠譽BBB+，Baa2和BBB+的長期企業信用評級，這意味著，未來萬科在國際資本市場上將有望獲得更多的機會和更好的融資條件。

　　在3月份萬科所發行的規模為8億美元的5年期債券中，這一融資優勢已經有所體現，由于信用良好，此次債券的實際年利率僅2.755%。

　　今年7月，萬科還通過境外子公司設立了20億美元的中期票據計劃，海外融資渠道靈活度進一步增加。萬科方面表示，中期票據計劃的資金用途是一般企業用途，具體的融資計劃和相關條件將根據公司實際的資金計劃確定。m