今年上半年房地產開發增速依然平穩，然而個人購房貸款增速卻有所下滑。

　　近日，央行發布2014年上半年金融機構貸款投向統計報告稱，上半年末，房產開發貸款余額4.04萬億元，同比增長23.7%，增速比上季末高5.4個百分點。房地產開發貸款余額1.16萬億元，同比增長9.7%，增速比上季末高2.1個百分點。

　　而同期，個人購房貸款余額10.74萬億元，同比增長18.4%，增速比上季末低1.7個百分點。

　　信托入表 棚改助力

　　多名業內人士向《第一財經日報》記者分析稱，央行對銀行同業業務管制以及棚改的投放在一定程度上影響了上半年末的房地產信貸數據。

　　針對個人購房貸款增速放緩引起的擔憂，民生銀行金融市場部首席分析師李志強亦向《第一財經日報》記者表示，房地產貸款增速加快，主要可能是之前的表外房地產行業融資轉回表內所致，并不表明房地產投資在加快。房地產開發投資（表外加表內）與個人購房貸款的增長趨勢應該是一致的，都是放緩。

　　中國民生銀行發展規劃部高級專家溫彬向《第一財經日報》記者稱，今年以來，房地產融資渠道收窄，特別是信托等通道業務受限，使房地產對銀行信貸融資依賴性增強。他認為，近期央行對銀行同業賬戶的管理促使信托融資進入到銀行表內。

　　此前，央行下發《關于加強銀行業金融機構人民幣同業銀行結算賬戶管理的通知》，對商業銀行同業銀行結算賬戶的開立、落實日常管理做出嚴格要求，并要求各銀行建立同業銀行結算賬戶專項管理制度，同時對存量同業銀行結算賬戶進行清理核實。這一通知被業界視為對5月幾部委聯合頒布的《關于規范金融機構同業業務的通知》（“127號文”）相關配套和補充，“127號文”旨在通過“疏堵”銀行同業資產來打擊影子銀行，此次通知則細化和規范了銀行業同業結算賬戶管理。

　　由于存在表外轉表內的情況，房地產開發貸款的加快并不必然意味著房地產投資相應程度的加快，房地產市場的景氣關鍵看需求，個人購房貸款放緩更真實反映了行業景氣下行的趨勢。李志強表示由于沒有表外的準確數據，尚不能精確測算。“但因為固定資產投資增速在回落，其中基建投資（政府）增速在上升，那么房地產和其他行業投資就更應該回落了。”

　　根據央行數據，上半年個人購房貸款余額增加9389億元，同比少增239億元。上半年末，保障性住房開發貸款余額9694億元，同比增長47.3%，增速比上季末高20.6個百分點；上半年增加2402億元，占同期房產開發貸款增量的47.3%，比一季度增量占比高27.9個百分點。

　　溫彬認為，個人需求因為房價上漲放緩以后，觀望心態比較濃厚，按揭貸款需求收縮，銀行在發放中考慮到融資成本提高，住房按揭貸款利率相對較低，銀行在配置上也喪失積極性，5月份甚至傳出銀行“斷貸”的消息。整體來看，房地產下半年并不樂觀。根據保障性住房開發貸款同比增長幾近50%，說明上半年增加保障房投放也影響到房地產信貸數據的增長。

　　“保障房和棚改的投資有多大部分算成了房地產投資，多大部分算成基建投資，如果都算成了房地產投資，那確有可能導致了房地產投資數據偏高。”李志強稱，簡單說，即便考慮到棚改帶動了投資增加，也沒有能改變需求下滑的趨勢。

　　房產開發未來或企穩

　　從數據上看，房產開發增速較快，高于平均增長速度。

　　2014年上半年末，金融機構人民幣各項貸款余額77.63萬億元，同比增長14%，增速比上季末高0.1個百分點；上半年增加5.74 億元，同比多增6590億元。

　　而截至6月底，主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款余額16.16萬億元，同比增長19.2%，增速比上季末高0.4個百分點；上半年增加1.54萬億元，同比多增2404億元。

　　多名接受《第一財經日報》記者采訪的專家表示，下半年房地產投資增長會企穩，預計房地產貸款也將保持平穩增長。

　　“銀行房地產貸款從去年到今年上半年一直在收緊，包括開發商、土地開發、房產開發。當然，銀行的議價空間比較高，給房地產開發的貸款積極性還是比較高。”中央財經大學銀行業研究中心主任郭田勇向《第一財經日報》記者表示，從數據上看，房地產方面已經有所改善，大銀行的個人房貸開始下調，總體資金面比去年和今年前期，還是有所寬松。未來一段時間，個人房貸增速將可能得到提高，有所改善。

　　廣發證券首席經濟學家劉煜輝也向本報記者表示，從近期監管部門出臺的一些政策來看，房地產信貸下半年增速平穩，短期內保持企穩。

　　溫彬認為，相對于周期性制造業來說，銀行對房地產行業仍保持謹慎樂觀，再加上銀行對棚改和保障房建設的信貸支持，故房地產開發貸款繼續保持較快增長。下半年房地產投資增長會企穩，預計房地產貸款也將保持平穩增長。二季度以來，房地產庫存增加，購房需求下降，影響了按揭貸款的增長，隨著銀行對首套剛需貸款支持力度加大，多個地方政府陸續放開限購，按揭貸款增速或將有所回升。

　　李志強則認為，雖然近期部分城市限購松動，但由于貨幣政策，銀行信貸政策都沒有明顯變化，房地產行業下滑的趨勢不太可能改變，未來幾個月市場預期甚至可能更低。

　　原標題：房產開發貸同比增兩成 個人房貸增速下滑