商品住宅供過于求，近郊熱點區域多

　　2014年央行的貨幣政策使得房地產行業資金鏈更為緊張，房地產行業的投資額減少，而消費者的觀望情緒也使得銷售量降低，整體市場進入平穩的調整回歸期，供銷比達到1.20，整體供過于求。

　　2014年上半年，高新區住宅新增供應面積占供應總面積的24%，中原區緊隨其后，占比為17%，惠濟區整體占比最少，僅占整體供應的5%。

　　隨著高新區基礎設施的快速建設和眾多品牌開發商的集中發力，高新區在2014年上半年成為商品住宅市場供應的主力軍，而惠濟區由于區域內低密度產品相對較多，所以一直以來市場供應量相比其他區域較少。隨著三環快速化的實現以及五環的提出，鄭州商品住宅供應的主要區域逐漸轉移至四環附近，鄭上新區、二七新城等城市近郊成為城市熱點區域，而航空港區、龍湖鎮、白沙鎮等區域與主城區的聯系越來越緊密，也吸引了大量城市外溢客戶的關注，鄭州商品住宅市場供應量的區域正在發生著改變。

　　2014年政府及央行著力調整整體國民經濟，使得房地產行業投資熱度降低，消費者持觀望態度，市場再次進入調整期。2014年上半年成交住宅263.7萬㎡，同比2013年上半年降低24.55%，而同比2012年上半年上升7.90%。

　　90㎡以下戶型最熱，8000~9000元/㎡價格是主流

　　從商品住宅各面積段成交情況來看，90㎡以下的戶型合計約占市場總份額為49.93%，此類購房者主要以首置客戶為主; 140㎡以上戶型合計約占市場總份額的17.95%，此類客戶主要以首改或多改客戶為主，雖然政府限購、限貸，但未能限制部分有實力客戶的改善需求。

　　鄭州商品住宅成交以中原區最多，成交面積占成交總量的19%，區域內升龍天匯廣場、正商花語里、盛潤錦繡城、非常旺角等項目成交量較大，拉動了整體區域的成交量;其次為二七區，區域內泰宏建業國際城等項目成交量較大;高新區所占市場份額為18%，區域內萬科城、公園道一號等項目成交量較大。

　　2014年上半年成交在8000~9000元/㎡的商品住宅已占據市場主流，住宅成交總價段集中在70萬元~90萬元，占比為32%。

　　近年來，商品住宅成交價格持續攀升，在2014年上半年鄭州市商品住宅成交均價達8552元/㎡，環比2013年下半年增長1%，同比2013年上半年增長5%。

　　2014年上半年，鄭州市各區域商品住宅成交均價中鄭東新區、金水區分別以10227元/㎡、10157元/㎡的價格位列商品住宅市場的前兩名。

　　鄭東新區作為城市發展的主要區域，擁有良好的區域環境和發展前景，一直是鄭州市發展的第一極，眾多高端樓盤云集于此，商品住宅成交價格一直處于鄭州各區域的前列;金水區屬于城市老城區，擁有最完善的城市配套資源，目前在售住宅項目較少，但均為高端住宅，導致該區域住宅成交價格也相對較高，并引領鄭州商品住宅市場價格;高新區目前正處于快速發展階段，當前價格相對較低，屬于城市價值洼地，未來潛力較大。

　　商業市場成交量穩定

　　上半年均價19650元/㎡

　　2014年上半年，鄭州市商業市場新增供應面積21.3萬㎡，各月供應量波動較大，總體呈現出上升態勢。2月份供應量最少，僅為1.3萬㎡，占上半年總供應量的6.1%;5月份供應量最多，為6.6萬㎡，占上半年總供應量的31%。

　　上半年商業市場供求方面波動較大，且無明顯規則，但上半年呈現出供不應求的態勢。除3月份和6月份供應量大于成交量外，其他4個月份供應量均小于成交量。供求比中最大值為3月份的1∶0.67，最小值為4月份的1∶2.02。

　　2010~2014年上半年，從成交量來看，成交量變化不明顯。2010年下半年為最高值，達到37.6萬㎡;2012年上半年為最低值，達到18.2萬㎡，其余成交量基本在27萬㎡上下，波動不明顯。2014年上半年與去年同期相比，成交量無變化。

　　從2010年以來，鄭州商業市場成交價格整體呈上升態勢，2010~2011年尤為明顯，由2010年的9161元/㎡上漲到2011年的18115元/㎡，上漲98.2%。2012~2014年上半年，成交價格漲幅不明顯，2013年下半年相比2013年上半年下降8.4%。2014年上半年成交均價為19650元/㎡，同比上升15%，環比上升25.2%。

　　辦公市場成交良好

　　整體依然壓力較大

　　2010~2014上半年供求比呈震蕩式發展，總體供大于求，2014上半年供求比為1∶2.26。2014上半年供應量驟減，僅有3個月供應辦公，供求比為1∶2.26。成交量為58.1萬㎡，同比上升1.6%，成交表現良好。

　　僅從上半年來看是供不應求的，但從整體市場和歷年情況來看，鄭州辦公市場依然是供大于求，市場表現欠佳。

　　2014上半年辦公市場新增供應面積25.7萬㎡，下降幅度較大。3個月供應面積基本相同，且供應面積較少，可以看出辦公市場供應較疲軟。

　　2014上半年成交價格為12061元/㎡，相比2012年下半年下降16.1%，相比去年同期上漲4.3%。而今年辦公市場最低成交均價為10602元/㎡，最高成交均價為13181元/㎡。