核心提示：繼廉租住房、公共租賃住房等其他保障住房后，政府開始進行共有產權住房試點。6月4日，住房和城鄉建設部總經濟師馮俊在國務院新聞辦舉行的新聞發布會上透露，共有產權住房試點正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石這6個城市推進。與以往的經濟適用房、限價房不同，共有產權住房是一種有限產權住房。政府和購買者將共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承擔土地和房屋貶值帶來的風險。業內人士認為，從試點城市的實踐看，如何確定政府與個人的產權份額，以及如何約定將來上市交易的分配份額，壓縮投機牟利空間，正是探索的難點與重點。隨著共有產權住房供應量的逐漸增加，其在改善樓市結構、“對沖”高房價等方面的效應將逐漸凸顯，并將有助于推動房地產調控模式的有效“切換”。

　　北京:北京去年推出自住型商品住房，最終明確為“共有產權性質的自住房”，價格低于周邊市場30％、面積以90平方米以下為主。首個項目約提供2000套房源，最終由6.53萬戶確認申購。

　　上海:經濟困難標準自2010年起連續4次放寬，目前3人及以上家庭已放寬到人均月可支配收入5000元、人均財產15萬元以下，兩人及以下家庭可在此基礎上上浮20%。五年后經濟適用房可以上市轉讓時，住房保障機構享有優先回購權，并規定住房保障機構和購房人按各自產權份額分配轉讓價款。

　　深圳:深圳購房者和政府可按7∶3和5∶5兩種比例出資購買，房價比周邊商品房便宜5%至10%，5年內購房者可以原價回購政府產權部分；5年后8年以內回購則要在原價基礎上加付同期銀行利息。8年后回購按市場評估價格結算。8年后購房者如仍無力回購，需繳納剩余產權比例的少量租金。

　　成都:保障對象可按基準價或低于基準價購買共有產權住房。允許保障對象分批購買共有產權，但住房保障對象購買總額不得超過基準價。此外，公共租賃住房和共有產權住房可以相互轉化，比如先租再出錢來買，買的話，就形成了共有產權。住房保障對象購買共有產權住房滿5年的，允許上市轉讓，同等條件下地方人民政府有優先收購權。保障對象購買共有產權住房不足5年需出售的，由地方人民政府回購，禁止上市交易。

　　淮安:（2007年起施行）淮安家庭月平均收入在800元以下，就有申購比市場平均價格低30%左右的政策性商品房的資格，并可選擇“共有產權”模式。可選擇的住房不僅限于保障房，還包括商品房。購房者和政府可按7∶3和5∶5兩種比例出資購買，并持有相應產權。共有產權房的價格比周邊商品房便宜5%至10%，5年內購房者可以原價回購政府產權部分，5年以后8年以內，在原價基礎上加付同期銀行利息，8年以后購買，則按市場評估價格結算。

　　黃石:共有產權部分可租可售，共有產權公租房還針對舊城改造拆遷戶。實際建筑面積大于原建筑面積時，超出面積部分可暫不購買，可向開發商租賃，仍按公租房管理。當拆遷戶經濟條件成熟時，可以一次性或分次購買。

　　6城市試點樣本 共有產權房熱點問題

　　1、誰能申請?

　　對共有產權房的問題，住建部前副部長仇保興就曾介紹，今后要增加中小套型商品房和共有產權住房供應，一方面是要解決中間層、低收入階層的住房問題;另一方面也可以緩解地方政府的資金壓力，擴大民眾參與度。在全國房地產學會副會長陳國強看來，增加保障房供應，決策層也特別強調解決夾心層的住房問題。他認為，所謂的共有產權房是針對中等收入群體的保障房類型，也就是所謂的“夾心層”。

　　2、產權咋分?

　　根據試點情況，政府與購房者產權比例是共有產權住房的焦點所在，也是未來調整的空間所在。近年來，試點地區不斷優化共有產權比例調節機制，個人出資比例可在50%至100%之間由購房者根據家庭支付能力自由選擇，目標是讓困難家庭支付部分經濟適用房的購房款就能先行改善居住條件，再逐步取得全部產權。

　　3、如何退出?

　　有專家認為，房子應該只有兩種，要么租，要么賣。保障房只能用來租，不應該涉及產權和轉讓收益。從試點城市的實踐看，如何確定政府與個人的產權份額，以及如何約定上市交易的分配份額，壓縮投機牟利空間，正是探索的難點與重點。（記者 李飛）