滬深兩市上市公司中報披露已收官。據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，137家上市房企營業收入總計5955.8億元，同比上漲39.5%；但歸屬母公司股東的凈利潤合計486.4億元，實現同比增長。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，增收不增利，既有土地成本占房價總額比重過大的影響，同時也有房企自身重資產經營模式的問題。

　　若以歸屬于母公司股東的凈利潤來與同屬于金融行業的商業銀行比較，今年上半年，上述137家上市房企歸屬于母公司股東的凈利潤總額僅占工商銀行1502億元的32%。對此，中原地產首席分析師張大偉向記者表示，房地產企業雖然收獲了銷售額歷史最高的半年，但風險依然越來越大。

　　凈利率跌至約9%

　　值得一提的是，137家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤為正的企業合計87家，占比為63.5%。《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據計算發現，盡管2016年將是房企銷售額歷史上最高的一年，但上述137家房企銷售凈利率僅約為9%，比2015年成交慘淡時的10%也要低。事實上，對比近三年來A股上市房企總體表現，增收難增利趨勢一直難以改變。

　　《證券日報》記者注意到，2016年上半年，137家房企平均每家公司去年歸屬母公司股東的凈利潤約為3.55億元，但實際上這一凈利潤指標超過1億元的為67家，占比接近一半；而這一凈利潤指標超過平均數3.55億元的上市房企只有28家，占比20%。

　　值得一提的是，在上述137家房企中，60家銷售凈利潤同比上漲，77家下滑，其中廣宇集團高居凈利潤增長幅度榜首，為25952.4%；陽光股份增速下滑劇烈，為下滑7013.28%。

　　而華夏幸福、金地集團、招商蛇口等大型房企凈利率增幅都在15%-35%之間。

　　來自中銀國際的一份行業研究報告顯示，2016年1月份-6月份，地產板塊主營業務收入同比增長37.52%，比去年末上升32.3個百分點；板塊凈利潤同比增長7.73%，比去年末上升13.48個百分點。利潤率方面板塊總體毛利率為27.44%，較去年同期下降1.4個百分點；板塊總體凈利率為9.62%，較去年同期下降1.7個百分點。

　　該報告認為，受益于房地產行業的回暖，板塊業績整體表現較符合預期，收入端和現金流端大幅回升符合行業上行趨勢，但土地成本居高不下繼續使毛利率承壓，而龍頭房企合作項目增多也導致了歸屬于母公司的權益比例下降，表現出凈利增速低于收入增速的現象。此外，房企的資產負債率基本保持穩定，隨著銷售回款的增加和股權再融資的實施，整體加杠桿的意愿并不強烈。

　　盈利壓力增加

　　事實上，上述137家上市房企近三年來歸屬母公司股東的凈利潤總額穩中上升，但增長速度迅速放緩。

　　更重要的是，受項目結轉周期影響，今年上半年結轉項目可能是去年或者前兩三年拿地的項目，土地成本雖低于今年的拿地成本，但與當時低迷的銷售市場相比，房企壓力并不低。

　　有數據顯示，2015年，全國土地成交價格同比上漲11.3%，地價漲幅高于房價漲幅3.9個百分點；尤其是一線城市土地溢價率攀升至近30%，甚至出現地價高于房價情況。

　　鑒于此，今年凈利變動幅度較大的個別企業，有些純屬靠出售項目股權獲得的收益，從而一改虧損局面。有個別在一線城市握有成本較高的項目的房企也曾轉讓股權，增加收益。

　　即使有實力在一線城市拿地的房企，由于全城豪宅化面積持續擴大，能否靠增加產品附加值贏得高端客戶又是一大關卡。正如某豪宅銷售人士所言，“在北京有項目可賣固然好，但壓力其實更大，更焦慮”。

　　反觀今年的土地市場表現更是令業內擔憂。今年前7個月，標桿房企合計拿地為6241.75億元，合計建筑面積為9656萬平方米，平均拿地成本為6466元/平方米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元/平方米。也就是說，今年企業拿地平均成本增加高達51.8%。

　　據張大偉測算，今年內合計有24家房企拿地金額超過百億元，在去年同期這一數字僅為16家。搶地企業已經從國企到民企，開始全面出現。雖然2016年房企的資金成本明顯下調，但土地成本卻明顯上漲，這些都嚴重影響了利潤率。

　　更值得關注的是，目前，廈門等熱點二線城市已經重新啟動限購政策，業內普遍認為，疊加政策調控的出臺，后續銷售增速將持續收窄，而目前一、二線城市地王頻出，將導致房企毛利率繼續下探，因此具有稀缺優勢資源且利潤率保持高位的資源型房企有望受益行業加速整合，而中小房企退出或轉型仍是大勢所趨。(王麗新 )