2015年12月26日中午，如往年一樣，觀點地產新媒體照例受邀出席了華遠地產的年終媒體餐聚，華遠地產董事總經理孫懷杰也在席間應酬，而毫無例外，退休了的任志強也仍然是此次活動的主角。

　　穿著黑色長大衣、聊著電話出場的任志強依然是隨性之至，但慈善則繼續是他“演講”的開場白。

　　動筷之前，在熱氣騰騰的火鍋小爐后面，任志強不無得意地表示自己為阿拉善發展了將近300個會員，已經超出了最初上任會長時候定的發展200多會員的目標。“這兩年，一半以上的時間在阿拉善。”

　　此外，任志強少不了要向大家透露的當然還有他的讀書會，目前已經在上海（樓盤）、廣州（樓盤）、武漢（樓盤）等開了大概60場，表示明年還準備做10個書院。

　　他如此評價自己現在的工作狀態：“公益現在成為最主要的內容，你們都看《大炮有約》，那是浮云，核心的還是在公益上。”

　　雖然慈善是目前主要的工作內容，但對于從事了大半輩子的事業，房地產肯定還是任志強關注的重點。

　　“房地產的工作今年還在繼續，還有個商會執行會長和協會副會長還沒辭職，明年還有一年，改選完了估計也就都不當了，一心一意做我們的公益事業去。”

　　而正因為目前還身在房地產行業，所以對于房地產以及行業所關注的問題自然是脫不開的話題，尤其中央經濟工作會議近日給出了有關房地產行業的幾點“指示”，“任大炮”更是不可能沒話說。

　　何謂過時限制性措施？

　　事實上，中央經濟工作會議上涉及的很多內容都被業界所熱議著，但在任志強看來，前幾年都是國務院出政策，但沒看見黨的工作會議上重點提關于房地產的調控，所以這次意義重大。

　　“什么叫過時？2012年出的這些政策，重點就是限制投資投機購房，這次告訴你，自然人可以自由買房了。”對于取消過時的限制性措施一說，任志強可謂十分贊同。

　　但他提到一點，就是黨中央在鼓勵自然人買房的同時，要求發展住房租賃市場。

　　其實一些西方國家早有類似的政策，“在德國和其它一些國家有些政策，一個人可以擁有第二、第三、第四、第五套房，你擁有多少套房都沒關系，但是只要你把這個房子不交給住房合作社用于公共出租，就要收房產稅，雖然偶爾居住也要收。”

　　“但是德國有一個規定就是，每個人擁有的第二套住房，只要你交給住房合作社統一來出租，就不算你是擁有第二套住房，它算投資品，投資品和個人住房在德國是兩個概念，所以德國私人住房擁有率只有40%多一點，大部分是出租房。出租房里頭，光住房合作社里面國家的大概是占10%左右，75%到85%是私人和機構擁有的第二、第三套住房，然后交給住房合作社用于投資。”

　　對此，任志強一再強調，限制投資、投機購房是過時了，這次修改的過時里頭，這一點需要做調整。他還把握十足地預測：“現在看來三套是可以買的，過時限制里頭一定會取消三套和一二套之間的差別，首付差別可能也得取消。”

　　但對于大家最關心的取消限購，他認為并不是所有城市都會把限購都取消。“大概41.5個城市已經取消了，還剩4個半，有一個城市局部取消，還有4個城市就是一線城市，我覺得取消不了。”

　　限制房價與稅收改制

　　聊完“過時的政策”，任志強停頓了兩秒，開始談及限制房價。

　　對于中央經濟工作會議提出的“適當降低商品住房價格”說法，他直言指出，其實目前庫存大量積壓的三四線城市都在降價，70個大中城市有30多個是降價的，還有10個是持平的，有些已經降到沒什么利潤了，但是還賣不出去，主要是我們的政策不夠好。

　　據觀點地產新媒體查閱國家統計局12月18日公布的數據，11月份70個大中城市中，與上月相比，新建商品住宅價格下降的城市有27個，上漲的城市有33個，持平的城市有10個。與去年相比，70個大中城市中價格下降的城市有49個，上漲的城市有21個。

　　對此，任志強給出忠告稱，雖然這次鼓勵大家降低房價，其實大家都知道，越跌的時候越沒人買，所以鼓勵大家要合理調整。

　　由此，他認為降房價未必是刺激購房欲望的好手段，而是要解決第二套住房的稅收問題，但這仍存在不公平，應該改由減免個人所得稅沖抵房產稅。

　　“我們現在看到已經有6個省市取消了一些利率及首付差別，另外有一些省市出臺了稅收減免，最高補貼的可能到了房價的1%……有兩個省市特別標明了4%以上的契稅減半。4%以上的契稅是什么意思呢？就是大房子、好房子，鼓勵大家改善性居住和奢侈性需求，我覺得這不太公平，不如減免個人所得稅沖抵。”

　　他還透露，今年參加了大概3次財政部、稅務總局、國務院財稅所的研討會，其中很重要一個就是個人所得稅住房利息減免。

　　“討論中有這個稿子，但是什么時候提交不知道，因為這個要經過全國人大。其實這個不用全國人大，地方政府完全有權力出，如果你減契約稅那點錢，還不如把它變成個人所得稅減免。”

　　演講中總能數據、案例信手拈來的任志強，繼續引用其他地區及國家的稅收算法作為比較。

　　“大家說難算，其實在美國是非常好算的，或者在英國、香港都非常好算。美國的算法就是住房利息部分用于抵扣個人所得稅，一個納稅人可以減50萬美元，所以美國一個家庭通常要買7次以上的房子，這就是為什么美國二手房交易很活躍的原因。一個人（可以減免）50萬美元，而美國房子的中位價大概在30多萬美元，所以他等于拿稅付了房租，等于拿稅交的租金、住的房子，因為你房子還可以再賣，就等于你交個人所得稅就可以居住，當然你得付一個首付，或者交一個利率。”

　　這個利率是多少呢？按照任志強的計算，在中等收入的人群，大概個稅能降28%，初期可能相當于降低40%左右。“就是這個月我應該交3000塊錢利息，拿了銀行的3000塊錢利息的單子，就去交個人所得稅，個人所得稅應該交6000，這3000就抵個人所得稅了，另外3000交現金，這是最簡單的計算辦法，就是你根本不用考慮，銀行就給你弄好了。”

　　在任志強看來，公平就是，你只要是納稅人，政府就給你20萬元、30萬元的稅收減免，減免到頭，你就不準再充了，非常簡單的事。但是我們搞得比較復雜。

　　中國經濟回升與房地產

　　任志強在談話中用“調動積極性很大”來評價房貸利息抵扣稅率對于房地產銷售市場的作用。

　　用其例證就是，如果房貸利息抵扣稅率的政策出臺，實際上你1萬塊錢還是1萬塊錢納稅，但是你交的稅給減了，這對國家稅收來說減少比例就非常小，從買房的角度來說大概占百分之十幾，也就是600億元。

　　“但是如果這600億元個人所得稅刺激我們的住房，我國的住房消費提供多少稅收呢？2萬億元，600億元最少能提高將近6000億元的收入，所以調動積極性很大。”

　　任志強列出以下數據稱，我國在房地產方面的稅收，包括契約稅、土地使用稅、耕地占用費、土地增值稅這5項，2014年占國家稅收是12%左右，加上個人營業稅的一部分，企業所得稅一部分，加起來達2萬億，加上大概有4萬億的土地出讓金，將近6萬億，所以對地方財政收入來說，這是大頭，占到50%以上。

　　“所以這600億元如果能撬動這50%以上的地方稅收，我覺得對中國經濟發展是一個極好的事，而且我們的投資增長很快就能上來。”

　　對于此類政策出臺的迫切性在任志強的表態中溢于言表：“如果這些政策出臺得不夠完整，或者還有一些減稅的政策都不出臺，只出臺一些象征性的政策，像現在地方政府出臺的這些政策，到明年6月份能不能起到效果還很難說。”

　　“明年1、2月份出臺的政策，可能會在3到6月份發揮一些作用，到6月份以后可能會投資轉正，逐漸推動中國經濟開始回升，應該說這個勢頭如果上來了，對中國經濟來說是一個很好的事情，如果不上來，還是個很麻煩的事情。”

　　此外，“去庫存”當然是時下避免不了會談及的內容。任志強指出，目前全國大概還有20億平方米未銷售的在建住宅，大概按70%算，14億平方米，大概是一年的庫存，“所以不要以為我們還有很大的庫存”。

　　“嚴重的問題在哪里呢？就是有些地方它就是賣不出去，所以有些庫存消化不掉，不能百分之百消化。”

　　“去年開發商減少投資，減少了生產量，住宅開工大概下降了13.1%，這個下降是很有作用的，就逼得政府要開刀，你要不開刀，我們就再不投資，明年就變成負增長。變成負增長，最受不了的是中國經濟，所以宏觀經濟就持續下降，下降得可能越來越多，因此明年1月份我們估計會出臺一部分政策，于是就得動刀，出臺這些政策對房地產市場轉好是有利的。”

　　最后結語，任志強再次為房地產正名——大家說房地產不是實體，但是房地產是真正的實體，現在大家真正認識到，鋼鐵虧得一塌糊涂，快關門了，其中相當一部分和房地產有關。今年少用的鋼鐵數量是巨大的，所以鋼鐵企業已經虧得一塌糊涂，去年140億元的盈利，現在虧了300多億了，還得繼續虧。

　　“你們看央視最近剛剛把虧損的項目說出來，水泥、玻璃等等，下游也有，我們的家具和裝修行業，2013年以前全是盈利的，2014年開始虧損，今年虧損更加嚴重，從行業看也是如此，我們希望中央出臺好的政策，也把我們的宏觀經濟做一個扭轉和改善，而房地產工作是龍頭中的龍頭。”