2015年即將過去。又到回首遠望時。

　　2015年無疑是不平凡的一年。中國股市波瀾起伏，投資者悲喜交加，值得反思的不少。中國產業經濟在中國經濟新常態的大背景下，轉方式，調結構，創新轉型的故事同樣令人蕩氣回腸。

　　2015年，中國經濟遭遇外部需求疲軟、人口紅利減少、落后產能淘汰等諸方面的下行壓力，但中國經濟存在韌性不小、潛力巨大的鮮明特征，內生增長正逐漸爆發出強大的力量。

　　為此，本報今起推出2015中國產業經濟系列年度報告，內容涵蓋房地產、汽車等國民經濟重點領域，通過回顧展望，以期讓投資者更好地把握產業發展脈絡，對中國經濟、中國股市有更理性的判斷。敬請投資者垂注。

　　2015年，對于房地產行業來說，可謂是轉折的一年。持續多年高速增長的房地產銷售和投資在這一年均放緩了腳步，無論是政府還是房企，都在學著適應這種變化。

　　實際上，面對去庫存的巨大壓力，政策已放寬房地產調控，并祭出了“330新政”這樣的大招，力圖刺激市場重新走上正軌。而對于不少房地產企業來說，轉折就意味著轉變，因此在2015年，轉型便成為房企的一個主旋律。

　　當然，有人退出就會有人進來，當一批批房企先行者們陸續退出行業的時候，作為金融大鱷的險資，卻悄然間成為這個行業的主角之一。

　　而對于京滬廣深的廣大購房者來說，2015年一線城市的新房市場已成為絕大多數人眼中的“故事”，動輒“10萬元+”的房價讓買房離其越來越遠，整個市場的分化則是在所難免。

　　房地產公司忙轉型

　　龍頭多元化趨勢明顯

　　告別黃金時代，步入白銀時代的房地產行業，轉型成為開發商們談論最多的話題之一。

　　相比于此前大多數房企的轉型還處于規劃階段，2015年對于不少房企來說，轉型卻已開始“落地”。這其中，既有萬科、萬達、恒大這樣的業內龍頭，也有蘇寧環球(000718,股吧)、陽光城(000671,股吧)這種體量不小、業績表現不錯的房企，而像浙江廣夏、萊茵置業、海德股份(000567,股吧)等規模更小一些的區域房企，更是宣布全面轉型，完全退出房地產行業。

　　實際上，上述企業還都是滬深市場或者港交所的上市房企，相比于全國其余數萬家房地產企業，已是金字塔塔尖的部分。這些企業尚且加速轉型的步伐，剩余的絕大多數房企則都將會在未來的數年內被市場所淘汰。

　　有房企老總直言：“現在做房地產的企業還有5萬家—6萬家，10年后可能就只有50家、60家了。”

　　行業陷入困局

　　為何在2015年，如此多的房企開始真正的邁出轉型的腳步？從數據上或許可以看出一些端倪。其中，作為GDP重要支柱的房地產投資指標正在下滑，今年1月份—11月份，全國房地產開發投資為87702億元，同比名義增長1.3%，增速比前10個月回落0.7個百分點，繼續呈回落走勢。對此，業內人士也達成普遍共識，即從GDP角度看，房地產投資已處于負拉動狀態。

　　同時，10月末全國商品房待售面積及住宅待售面積均再度攀升，達到歷史峰值。雖然在政策刺激下，11月份商品房銷售額增速創下年內新高，但房地產市場繼續分化，一線城市房地產市場明顯回暖，交易量上升較快，庫存下降較快，價格環比上升；三、四線城市的銷售增速則繼續下滑，去庫存壓力絲毫未減。

　　此外，從房企今年公布的財報上看，開發商的盈利水平持續下降，A股房企的平均凈利率水平創下歷史新低，成本控制能力也面臨考驗。

　　顯然，在這種情況下，轉型就成為了房企唯一可行的出路。這其中，龍頭房企大多選擇走多元化道路，小型房企則全面退出轉行經營。

　　龍頭企業多元化發展

　　宏觀經濟發展的結構調整和產業轉型升級，人口結構變遷以及城鎮化進程的推進都會帶來大量城市住宅及綜合服務需求，因此諸多房企在進行房地產開發的同時也積極探索多元化經營模式。尤其是大中型房企，他們在行業中處于一定的優勢地位，繼續經營房地產所面臨的困難也相對較小。

　　今年5月份，郁亮提到萬科要做到萬億元市值的目標，并明確指出“萬科未來的萬億元市值里面，我們希望傳統住宅銷售業務占比一半左右，一半來自新業務”。

　　據悉，萬科物業服務從今年開始會全面進入市場化發展的軌道。此前萬科物業主要是為萬科自己開發的項目提供服務，從今年開始轉向承接外部項目為主。此外，物流地產成為萬科第一個確認的主干業務。目前其已在貴陽、武漢、上海等地正式獲取6個物流地產項目；萬科出租公寓業務今年也進入擴張階段，目前已開業或準備開業的的項目有9個，可提供近萬間公寓；此外，萬科還希望成為中國首席的素質教育產業服務商。“年內成立五個新的事業部，把萬科從單一上市公司，轉向多業態、多上市平臺的控股集團。”郁亮表示。

　　相比于萬科，萬達集團的創始人王健林在今年更是直言，“將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉 地產 二字，變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司，去房地產化，也實現萬達商業地產的全面轉型”。

　  據悉，萬達目前的這次轉型在內部被稱為“第四次轉型”，于去年年底提出，2015年則是落地之年，其核心在于“輕資產”，相比于前三次轉型一直以房地產為主，這次轉型也有了質的變化，即轉向以服務業為主。萬達方面還表示，在下半年將完成銀行、證券、保險公司并購，加上已有的快錢公司和萬達投資公司，正式成立萬達金融集團。

　　此外，恒大作為國內房企多元化的代表，也在2015年正式進軍醫療健康和金融保險行業。而本身便多領域發展的綠地，在2015年也確立了“以房地產開發為主業，大基建、大金融、大消費等新興產業并舉發展”的多元格局。

　　中小房企轉型堅決

　　“房地產是個資金密集型的行業，但目前對于中小房企來說，資金獲取的成本比較高，不像萬科、恒大這種龍頭開發商，可以拿到比較便宜的錢。”有分析人士稱，“同時，中小房企的項目絕大部分在二、三線城市，甚至是四線城市，而目前二、三線城市的銷售情況也不好，庫存壓力很大，很多資金都壓在項目上出不來，房企最后就變成替銀行和信托打工了”。

　　自今年以來，僅在A股市場上，便有多達十幾家房企宣布轉型。其中一些體量不小，業績不錯的企業，在夯實主業的同時，則積極拓展健康、金融等新業務。但更多的房企則選擇了全面退出。

　　以去年銷售額超200億元的陽光城為例，其在2015年加速開拓醫療健康領域。

　　就連今年前三季度業績大增逾20倍的蘇寧環球，也在積極謀求轉型。公司自2015年確立大文體、大健康、大金融“三大板塊”戰略方向以來，便一直積極尋求與相關領域優勢企業合作機會，目前已宣布了多起并購事項。

　　而規模更小的浙江廣夏、萊茵置業、海德股份，中茵股份(600745,股吧)等多家則是徹底的退出了房地產行業。其中，浙江廣廈(600052,股吧)轉型影視文化產業，萊茵置業轉型體育產業、中茵股份轉型通訊領域、海德股份則只保留了貿易業務。

　　對此，有A股房企老總稱，“大型龍頭房企有規模優勢，但想徹底脫離房地產行業也不是那么容易，而中小房企船小好調頭，況且資本市場對于房地產公司興趣也不大，雖然相比制造業利潤還算不錯，但估值相較其他行業一直偏低，轉型熱門產業也有利于公司在資本市場上的價值”。