高庫存和量價齊漲是目前江蘇樓市面臨的現實其中蘇州和南京房價的持續上漲也引發主管部門的關注。

　　11月23日江蘇省物價局出臺的《關于加強和改進商品住房價格監管促進房地產市場健康發展的意見》(以下簡稱《意見》)要求對原來實行價格備案的統一實行明碼標價及價格申報制度明確各地要實現差別化的價格管理政策。

　　記者注意到就在《意見》出臺后一天蘇州市國土局集中出讓22幅地塊吸引了中海、萬科、新城、金輝、首開、中銳、碧桂園、招商等20余家大型房企。最終18幅地塊成功出讓總額達到94億元。其中蘇地2015WG-29號地塊被首開以12.36億元競得樓面價15864.53元/平方米溢價率88.39%該地塊是吳中城區原大華市場地塊。

　　業內人士表示按照江蘇省的新政對于一些價格虛高的樓盤物價部門會采取約談等手段抑制房價過快上漲。

　　意在抑制開發商大幅漲價

　　在今年7月份江蘇省物價局公布了最新的政府定價目錄商品房定價從目錄中被拿掉但江蘇省部分城市執行的房價備案制度依然繼續。

　　而上述《意見》明確提到要改進和完善商品住房價格管理方式對原來實行價格備案的統一實行明碼標價及價格申報制度。

　　江蘇省物價局相關工作人員表示價格備案并不是價格審批而是一種價格管理形式是便于政府對價格行為進行監管商品房的定價權限在企業政府只是對明碼標價進行監管這個《意見》其實是政府對商品房價格管理職能的進一步明確。

　　《意見》指出要以明碼標價為重點健全完善商品住房明碼標價及價格申報制度適時調整商品住房價格申報方式把握好調控的力度和節奏通過寬嚴適度、動態調整的價格申報方式指導房地產開發企業科學合理定價。并且要結合國家房地產調控政策要求和本地房地產市場變化實際實現差別化的價格管理政策。

　　對于差別化對待上述江蘇省物價局相關工作人員表示對實行明碼標價及價格申報指導的地區要科學合理確定申報價格的水平把握好價格調整的節奏和力度引導企業合理申報銷售價格。而對不再實行價格申報的地區要運用價格行政指導的方式引導企業合理制定價格水平。

　　南京本土開發商蘇寧環球相關負責人對記者表示“物價局要求在申報的時候就明碼標價意味著如果申報價格過高就極有可能會被打回重新申報。同時對申報價格明碼標價意味著開發商漲價的幅度會被堵死這對開發商來說確實有一些影響。”

　　不過南京盈嘉地產營銷總監張瑞認為“此次出臺的新政策只是比此前南京實施的限價令更加細化但目的是一致的就是限制樓盤價格過快上漲這對目前火熱的南京江北新區的樓盤影響較大。”

　　《意見》還明確不再實施價格申報的地區要積極推行商品住房銷售價格行政指導工作。對房地產開發企業擬定的銷售價格及促銷方案價格主管部門可以采取政策輔導、走訪約見、規勸提示、示范推薦、信用公示、行政建議等方式開展行政指導提醒告誡房地產開發企業應當履行的價格義務和可能承擔的法律責任。

　　南京新房均價今年已漲28%

　　房地產行業專家張健初表示“按照《意見》物價部門會對一些價格虛高的樓盤采取約談等手段部分樓盤漲價幅度會受到限制。”

　　那么江蘇為何此時出臺《意見》?在業內人士看來這源于南京和蘇州房價的持續上漲。

　　在11月18日國家統計局公布的10月份70個大中城市房價變動數據顯示南京新房價格環比漲1.3%這個漲幅不但是南京今年最高也是連續第8個月上漲且10月份漲幅僅次于上海高居70城第二名。

　　據瑞達思機構的數據11月1日至20日南京新房成交均價為17032元/平方米而今年1月份的均價為13290元/平方米漲幅達到28%。克爾瑞的數據亦顯示蘇州工業園區的樓盤價格今年已經普漲30%以上。

　　南京江北新區獲批國家級新區之后房價漲幅較大部分樓盤漲幅超過30%。南京市物價局相關負責人表示對于南京江北地區漲價過快的樓盤南京市物價局也多次進行約談“省里政策主要是對那些沒有備案地區南京一直是這樣做的像是江北新區一些想虛報價格、透支報價的我們也在約談。尤其是那些首次申報價格更是不能虛報瞞報對于這些行為物價部門一直嚴格監管。”

　　其實早在2013年5月份南京市物價部門就要求開發商漲價不得超過5%隨后物價部門將漲幅上限縮至3%年度漲幅不得超過10%。到了2013年8月南京的限價要求被控制在漲幅不得超過2%。但在2014年12月限價出現了松綁南京的限價令并未真正抑制房價上漲。

　　房價也帶動了土地市場火熱。11月24日蘇州市國土局集中出讓22幅地塊包括5幅純住宅地塊13幅商業用地3幅商住混合用地1幅綜合用地出讓土地面積總計達到109.93萬平方米吸引了20多家大型房企參與。經過激烈競拍最終18幅成功出讓總金額達94億元。

　　其中作為此次拍賣的熱點地塊蘇地2015-WG-29號地塊是吳中城區原大華市場地塊出讓面積41010.7平方米土地性質為宅地出讓年限70年保證金1.313億元。最終該地塊被首開股份以12.36億元競得樓面價15864.53元/平方米溢價率88.39%。

　　張健初分析稱“目前蘇州樓市成交量和價格持續上漲庫存也在合理位置開發商在蘇州的樓盤整體賣得還不錯這也促進了開發商拿地補庫存意愿是樓市供銷兩旺局面所致。”