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全國土地出讓金7月腰斬賣地收入下降七成

2014-08-06 09:12 來源：21世紀經(jīng)濟報道

[摘要] 中國指數(shù)院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月，全國300個城市土地出讓金總額為1475億元，環(huán)比減少15%，同比減少49%。

　　截止到8月4日，46個限購城市中，已經(jīng)有36個城市通過明確發(fā)文或官方默認取消“限購”。也就是說，僅有北京、上海、深圳、南京、鄭州、哈爾濱、佛山、銀川、臺州、永康這10個城市仍然堅守執(zhí)行限購政策。實際上，相比松綁限購地方政府的“救市”方法在升級，比如浙江紹興的既放松限購、又放松限貸;成都、臺州通過財政補貼的方式刺激住房消費等。
　　“相比松綁限購，用信貸政策或者財政補貼救市的實際效果更大。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示。
　　這一輪地方“救市”動因有多個緯度，其中，不可忽視的最大動力，就是賣地收入驟降。
　　中國指數(shù)院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月，全國300個城市土地出讓金總額為1475億元，環(huán)比減少15%，同比減少49%。
　　一線城市賣地收入下降七成
　　土地市場降溫早已波及一線城市。
　　以北京為例，7月29日，北京時隔3年后再現(xiàn)兩宗住宅用地流拍，當月，北京土地市場僅成交4宗宅地，規(guī)劃建筑面積同比減少近七成。
　　上海、廣州等一線城市已現(xiàn)多宗流拍地塊，土地市場低溢價、底價成交屢見不鮮。
　　21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，7月份，一線城市土地出讓收入合計為217.74億元，同比去年的627.92億元，下降近七成。
　　具體來看，北京7月同比下滑45%，上海同比下滑38%，廣州同比下滑77%，深圳僅底價出讓一塊龍崗工業(yè)地塊。
　　相比一線城市，二三線城市土地市場降溫更為明顯。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年6月，36個二三線城市土地出讓宗數(shù)相較于1月跌幅超3成，土地出讓金下滑近4成，平均溢價率為4.3%，僅占前5月平均值的四分之一。
　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，“土地市場具有滯后性，短期之內(nèi)樓市難現(xiàn)回暖，土地市場也很難有太大改觀。”
　　房企轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”
　　市場整體下行的背景下，住建部政策研究中心主任秦虹在近日北京某論壇上表示，中國的房地產(chǎn)將會進入一個新的發(fā)展階段。
　　沿海集團執(zhí)行總裁陳昕在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時也表示，和過去相比，房企拿地更為謹慎。另外，在市場變化之下，不少開發(fā)商也在嘗試新的轉(zhuǎn)型思路，尋找新的利潤點。
　　在陳昕看來，從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)戰(zhàn)略過渡，是新階段轉(zhuǎn)型的方向之一。近年來，萬科、綠城、保利、龍湖、沿海在內(nèi)的龍頭企業(yè)。都相繼提出了向輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
　　對于所謂的輕資產(chǎn)，陳昕介紹，就是在企業(yè)運營過程中，逐步擺脫傳統(tǒng)的“招拍掛拿地-開發(fā)-銷售”模式，而是通過其他途徑尋找優(yōu)質(zhì)地塊，并以靈活方式開發(fā)地塊，拓寬盈利渠道。
　　以沿海輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑為例，陳昕介紹，沿海從開發(fā)商到服務商，從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型路徑轉(zhuǎn)移，2013年合約銷售額取得了13%的增長，項目管理及工程服務收入增至近4億港元(7.7502, 0.0006, 0.01%)，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成績明顯。
　　陳國強介紹，過去地方政府賣不了不少地，且很多地都在閑置，在新一輪樓市下行壓力下，房企間整合、合作的情況會增加，輕資產(chǎn)也正是迎合這一方向，這也將倒逼地方政府不斷減少對賣地的依賴。
　　36個城市松綁調(diào)控
　　“在土地財政依賴癥短期難改的情況下，賣地收入的下滑，也將增加地方政府的救市沖動。”陳國強如是說。
　　經(jīng)過21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，截至目前，全國46個限購城市中，已有36個城市不同程度松綁限購，上一周就有9個城市出臺救市政策。
　　更值得一提的是，在限購松綁效果不明顯的背景下，多地的救市措施開始升級。比如成都、紹興、包頭等地通過財政補貼、松綁限貸等形式刺激樓市。
　　以8月4日浙江紹興住建局出的“11條”救市細則為例，除了解除限購，更放松了限貸，一方面規(guī)定貸款有優(yōu)惠利率，另一方面，把此前的認房又認貸改為認房不認貸。
　　包頭市政府更是發(fā)出通知，在9月6日-10日的房交會期間，首套新建商品住房，給予所納契稅100%的補貼;購買二套以上(含二套)新建商品住房，給予所納契稅50%的補貼;購買非住宅，給予所納契稅50%的補貼。
　　北京大岳咨詢有限責任公司總經(jīng)理金永祥介紹，相比限購，限貸的松綁以及財政補貼救市對樓市的影響更大，如果后續(xù)其他城市跟進，且能長期執(zhí)行，對市場的影響不能小覷。