加強體驗式消費，吸引更多人氣

　　核心商圈的購物中心也在調整業態，適應電商帶來的沖擊

　　除了可以幫你買到更廉價的商品，馬云還能降房價?

　　真的!近幾年，馬云一直攜“背后的女人”逼宮“王健林們”。受電商沖擊，商用物業空置率不斷增加，尤其是商場鋪，空置率創下近年來的新高，房地產的“去庫存”問題，罕見地被納入2016年五大經濟任務之一。假如商業地產將會被馬云倒逼得降價，說不定住宅降價也會有戲。

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　　商業地產陷入“地獄之旅”?

　　“按照統計局的數據，2015年10月底，廣東省商品房的待售面積為5700萬平方米，而2014年廣東省商品房的年銷量為9000多萬平方米，2015年更超過1億平方米，以此來計算，廣東省商品房靜態去庫存的銷售周期約為6個月，去庫存問題不算突出。”在本月7日舉辦的廣東省房協會員大會暨廣東省房地產發展論壇上，廣東省房協會長蔡穗聲說。“但是，寫字樓和商業地產的庫存量較大，去年10月底，廣東省寫字樓的待售面積約為200萬平方米，按照2014年的銷售量來看，要一年才能消化完畢。商業地產更差，去年10月底的待售面積約為900萬平方米，按照2014年的消化能力來看，要消化兩年。”

　　為什么商鋪庫存量這么厲害?一位不愿意透露姓名的廣州龍頭房企高層人士說，一是對政府而言，批出商業用地日后會有稅收，因此各地政府都樂于推商業用地，也樂于在住宅用地中搭配商業用地;二是對商家而言，此前住宅限購，增加了投資者對商業地產的投資興趣，前幾年商業地產賣得不錯，開發商樂于建，但近幾年各地限購政策慢慢松綁，商業地產銷售不暢。據了解，2015年，全國約有400家建筑面積超過3萬平方米的購物中心開業，其中廣東省約有40家。

　　“難啊!住宅我們不會擔心，只要不太貪心，總能賣得出去;商業地產假如定位不當，即使降價也未必有人買。”陳小姐是某大型地產項目的操盤手，該項目配建了大約40%的商業地產面積，對她來說，住宅銷售是天堂，商鋪銷售可能是地獄。

　　天河體育中心鋪租14年來首降!

　　住宅限購尚未放開的廣州，也深受商業地產供應量大增的拖累。按照戴德梁行的統計數據，2015年廣州新開張9大購物中心，共計商業面積近95萬平方米，2015年廣州主城區(不含從化、增城、花都、南沙)優質商業存量升至353萬平方米，同比增長28%，是過去6年來增幅最大的一年。今年，廣州預計還將會增加58萬平方米大型購物中心。

　　與此同時，廣州電子商務迅猛增長，已成為城市經濟增長的新引擎。2015年前三個季度，廣州限額以上網上商店零售額同比增長61.8%。在消費端，廣州“雙11”單在“天貓”的成交額貢獻率已占全國的2.8%。從物流包裹數量上看，廣州發出量位居全國第一，收到量為全國第三。

　　戴德梁行的數據顯示，受到競爭加劇、電商沖擊等的影響，從2002年開始連續上漲了十多年的天河體育中心、珠江新城、越秀區三大商圈的首層商鋪租金在2015年首次出現下滑，優質商業首層商鋪平均租金輕微回落0.5%至1385元/平方米·月。

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　　世紀之賭，馬云贏定了?未必!

　　以前都說“一鋪養三代”，坐著就能等收租，還能年年增值;如今，馬云教育我們，投資商鋪，不是有閑錢這么簡單!

　　2012年12月，王健林和馬云打賭，賭的是2020年電商銷售額能否達到社會整體銷售額的50%。假如達不到，馬云輸1億元;假如達到了，王健林輸1億元。

　　雖然電商發展迅速，但在萬達看來，預言馬云篤定獲得最后的勝利還為時尚早。在出席廣東省房協會員大會時，廣州萬達廣場有限公司副總經理李釗認為，幾年過去，如今電商銷售占比在百分之十幾之間徘徊，從目前的發展趨勢來看，2020年電商份額要占到50%還是比較難。

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　　“王健林們”，不會坐以待斃!

　　為什么現在尚未能預言馬云贏定了?因為雖然“馬云們”很努力，但“王健林們”也沒閑著。

　　李釗說，很多關于商業地產的消息被誤讀。“像萬達百貨倒閉，很多人會誤以為萬達廣場不行，其實萬達百貨主要就是賣服裝、鞋子這類生活必需品，這類商品的目標客戶群中現在很多通過電商購買，確實會有沖擊，但這類商品只占萬達廣場10%左右的經營面積。目前我們已經引進像蘇寧電商等大型主題店，也將加強體驗式消費，比如健身、兒童拓展、兒童培訓、SPA等。雖然商業地產會遇到這樣那樣的問題，但從目前來講，萬達2015年開到135家店，每一家店都可以達到100%的滿鋪開店。”

　　除了體驗式的商業模式，房企還給商業地產的降庫存開出很多“神藥方”。越秀·星匯海珠灣有超過一半的商業用地，越秀地產在項目尚未開售前已未雨綢繆，為商業地產前期的招商做鋪墊，未來要建“海珠硅谷”。越秀地產在武漢精武路的項目也有大量商業地產，計劃走養老地產的路子，據了解，該項目已和武漢協和醫院簽訂合作協議，樓盤的業主將成為醫院的VIP客戶。

　　“單靠降房價，很難解決商業地產的空置問題，因為住宅只要價錢合適便會有人買，商鋪則未必。”廣東宏遠集團房地產開發有限公司董事長鐘振強建議，政府可以考慮設置公開的渠道，通過合理評估商業地產和住宅地產之間的土地差價，讓部分已經建成、庫存嚴重的商業地產項目，在一定條件下，可以選擇以補繳地價的方式，改變建成物業的用途。