[摘要] 調查顯示，高達90%的老人擬將房產留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。普華永道中國保險業主管合伙人周星認為，以房養老的產品開發一般會從失獨和丁克家庭做起。
以房養老是跨資本市場和房地產市場的一種資源配置方式，在國內起步時被當作養老模式的一種有效補充而備受期待。但記者走訪北京、上海、廣州、武漢等試點城市發現，政策試點一年后遇冷已成現實，究其原因主要受傳統養老觀念、政府相關政策配套、不動產價值增貶預期、產權處置等因素影響。那么，以房養老政策真的就“好看不好用”?
以房養老政策只是看上去很美?
隨著“老齡化”加速到來，養老金“缺口”成為學界和公眾擔心的問題。以“老年人住房反向抵押養老保險”為內容之一的以房養老在國內試點初即被寄予期待，認為“以房養老”的模式可以為老年人養老提供更多資金保障，享受更好的養老服務。
作為國內首款以房養老保險產品，幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)產品”于3月25日獲得保監會審批通過，在北京、上海、廣州和武漢四個試點城市推出。老人在參保后，將房產抵押給保險公司，由專業的評估機構對房產進行評估，幸福人壽將定期向老人支付養老金直到老人去世。該產品是非參與性產品，幸福人壽不參與分享房產價值上漲部分，無論房價漲跌，老人都將領取固定的保險金。當老人身故后，幸福人壽再將房產處置所得償付養老保險相關費用，剩余金額將返還給老人的繼承人。
在上海政策試點后，有近70位老人前來咨詢。通過律師調查、房屋抵押登記、公正等相關手續后，7月2日，幸福人壽上海分公司向第一位投保住房反向抵押養老保險的客戶發放了第一筆養老金。
據幸福人壽湖北分公司相關人員介紹，公司在一定限度內承擔投保人長壽帶來的超額給付。據統計，此款保險產品因人而異，受男女性別、年齡大小及房屋價值多少影響，每個投保者領取的養老金有很大差別。如70歲的男性以評估值為500萬元的房產抵押投保，每月可領取養老金為1.8萬元左右。
從全國范圍來看，“首批投保的客戶既有孤寡老人、失獨家庭、空巢家庭，也有有子女家庭的老人。”幸福人壽相關負責人介紹說，截至目前共有12戶共22人簽約，相比我國2億多老人基數來說，占比微乎其微。
而湖北省政府今年出臺了貫徹落實保險“新國十條”的實施意見，提出要“積極推進住房反向抵押養老保險試點”，合眾人壽、幸福人壽等公司都申報了住房反向抵押養老保險產品。湖北未來將指導已開展試點的保險機構邊試點邊總結邊完善，積極在武漢打造幸福人壽的“貨幣型模式”和合眾人壽與養老社區對接的“實物型模式”等兩種以房養老保險試點模式，形成可供全國其他地區借鑒的“武漢模式”。
但各地保險公司研發和銷售該產品的意愿并不強烈。記者在上海就發現，目前開發以房養老產品的保險公司只有幸福人壽一家，如泰康人壽也在“以房養老”的合格試點機構范圍內，但目前為止還沒有開發相關的產品。泰康人壽上海分公司總經理王慶龍表示，法律法規對險企保護不足、貨幣價值不穩，這是險企積極性不高的本質。“最怕老人去世后，家里跳出來人鬧事，這是我們保險公司最擔心的情況?！?/font>
一項新政敵不過“養兒防老”觀念?
上海民政部門調查顯示，高達90%的老人擬將房產留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。普華永道中國保險業主管合伙人周星認為，以房養老的產品開發一般會從失獨和丁克家庭做起。但記者調研發現，即便是失獨和丁克，愿意選擇“以房養老”的家庭也寥寥無幾，而背后原因主要有以下幾個方面。
其一，受傳統養老觀念影響，認同度不高。在中國“養兒防老”的傳統觀念影響下，一些人難以接受“以房養老”。“‘但存方寸地、留于子孫耕’，老人們在心理上也難以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來的房子未來成為別人的?！北本┐髮W人口研究所教授穆光宗說。
家住上海徐匯區的張老伯今年75歲，他希望在自己百年之后把房子留給孩子?！白优谏虾Ｉ钜膊蝗菀祝t療、教育等各種成本都不低，我會把房子交給他們處置，賣也好，租也好，都能給他們增加一些收益。”
其二，以房養老成難以滿足老人精神方面需求。雖然57歲的年紀尚未進入老年，但對上海失獨母親孫慧芬來說，養老是切實的難題。在問及是否會選擇“以房養老”時，她堅決表示不同意，“我們希望政府提供更方便多樣的養老服務，并給予失獨家庭更多精神關懷，金錢倒不是最重要的。”孫慧芬告訴記者，等將來兩口子去世時，會把唯一的房產賣掉，所得錢款全部捐給以自己女兒命名的愛心基金，用于教育事業。
其三，不動產價值增貶預期難判，以房養老產品存風險。記者調查發現，對于開展“以房養老”業務的金融機構來說，這種對房產進行的“倒按揭”方式也并非常規業務，目前尚缺乏統一的、具有操作性的業務規則可以借鑒，存在諸多不確定性。
以房養老實則是一款商業養老保險產品，牽涉到保險、銀行等金融機構，無規可依、風險顧慮及業務各自為營為最大障礙。住房反向抵押貸款涉及銀行的房產處置權，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行自身沒有這個處置能力。
另有金融業人士認為，中國房屋產權70年，是“倒按揭”的最大障礙，也是與國外政策環境最大差異。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是未知風險。
其四，按揭期限也難以確定。不同于傳統房產按揭合同中對還款期限所作的明確規定，由于人的壽命難以預期，“倒按揭”的期限無法事先確定，每月金融機構提供的養老金數額難以準確計算。
泰康人壽上海分公司相關負責人認為，根據“以房養老”的方案，老人投保后，保險公司是逐月支付費用給老人直至去世，老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。但人的壽命是不能預知的，支付的年限以及每月支付額將成為保險公司與老人的“博弈點”。若保險公司預測老人壽命較長，每月支付金額就會較少，一旦老人過快辭世，容易引發家屬與保險公司對房屋剩余價值的爭論。
