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央行新一輪降息對房地產(chǎn)市場影響有限

2015-10-30 08:10 來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)

[摘要] 降息能使購房者的房貸成本降低，從而提高購房者的支付能力。但不太可能為住宅市場帶來明顯的提振效果。

　　2015年10月23日，央行宣布再次下調存貸款利率25個基點，并下調存款準備金率50個基點。這是自2014年11月以來的第6次降息。同時央行還宣布放開商業(yè)銀行存款利率上限管制，這被視為金融市場的核心改革措施，也標志著中國向利率市場化的目標又邁進一步。

　　盡管2015年第三季度GDP增長略超市場預期，同比增長為6.9%，但一系列的宏觀指標顯示，中國制造業(yè)和工業(yè)生產(chǎn)活動依舊疲軟；另一方面，服務業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，這在很大程度上抵消了工業(yè)及制造業(yè)疲軟所帶來的不利影響。服務業(yè)在今年前三季度的總體經(jīng)濟比重已占比過半。從時間上來看，本次降息、降準選擇在第三季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)公布之后推出，這意味著整體經(jīng)濟在接下來的幾個季度或仍將面對較大的下行壓力。

　　新一輪寬松措施對房地產(chǎn)市場影響幾何？

　　住宅市場：自2015年年初起，隨著一系列降準、降息以及在大多數(shù)二線城市取消限購令等調控舉措的出臺，整體住宅市場持續(xù)復蘇。降息能使購房者的房貸成本降低，從而提高購房者的支付能力。然而，考慮到政策持續(xù)出臺后的邊際遞減效應以及目前對經(jīng)濟增速進一步放緩的擔憂，我們認為，此次降息不太可能為住宅市場帶來明顯的提振效果。

　　寫字樓市場：目前寫字樓市場的租賃需求主要來自國內中小企業(yè)，當中主要為互聯(lián)網(wǎng)、科技以及新興金融公司。雙降帶來的貨幣供給增加有望進一步刺激國內經(jīng)濟活動，當然這在很大程度上也視乎商業(yè)銀行對中小企業(yè)的實際放貸意愿。市場供應方面，多個二線城市仍將受累于供給過剩。

　　零售物業(yè)市場：實體零售業(yè)態(tài)仍舊飽受電商沖擊——電子商務增長迅猛，網(wǎng)絡零售在全國消費品零售總額的占比已達10%以上。與此同時，在中高端零售品類中，近期宏觀經(jīng)濟面因素以及最近的股市波動也造成了比較明顯的不利影響。預計實體零售物業(yè)市場還將持續(xù)面臨重重挑戰(zhàn)。

　　投資市場：經(jīng)濟增長放緩正在影響投資者對房地產(chǎn)市場的信心，回避風險的投資者可能會傾向持觀望態(tài)度。而在此背景下一線城市風險相對較低的核心資產(chǎn)無疑更具吸引力，預計市場中擇優(yōu)避險投資的趨勢有望持續(xù)。