21世紀宏觀研究院認為，房價有無泡沫的關鍵不在于房價的高低，而在于大部分收入群體的承受力。城市集聚的資源、就業機會、財富生產能力強，對高房價的支持力較高，反之就低。在當前的市場情況下，如果城市發展不解決房地產持續上漲的內因——產業和人口，房地產穩定的機制就不存在。

　　2014年房地產市場在無任何政策調控的情況下，首次自主性回落，銷售大幅萎縮之后，帶來全國房價的下跌，住宅新開工增速回落。

　　很多房地產業內人士把上一輪樓市調整的原因歸結于全國住宅存量較大。

　　房地產市場的調整是多方面的，包括傳統產業普遍過剩，轉型升級階段經濟增速換擋，房價處于高位限制可購買人群，城鎮化發展方式轉變等等。

　　房價步入深度調整之后，2014年下半年，從中央到地方出臺了一系列托舉樓市的政策，一線和部分熱點城市在5月顯現出強勢回歸。

　　城鎮化已經進入快速發展階段，高端的產業結構、實力型企業的進入、大量的就業機會、豐厚的報酬是吸引人口流入的重要因素，而是否有大量的、可持續的人口流入是判斷一個城市房地產市場發展潛力的重要條件。在無產業尤其是實力企業導入，人口凈流出的地方，本輪樓市上漲的空間、覆蓋面，持續周期均有限。

　　一、政策難以根本改變市場趨勢

　　以本輪樓市回暖的情況為例，一線城市房價環比全線上漲，成交量也居于歷史高位，與此同時，三四線城市的樓市仍冷清。

　　與此相對的是，一線城市仍在嚴格執行限購，且無明顯的刺激性政策。三四線城市出臺了諸如財政補貼、降首付等全面刺激性的政策。

　　21世紀宏觀研究院認為，我國城鎮化率從1978年的17.9%提升至2014年的54.8%，以年均增長1.02個百分點的速度穩步提高，2014年，我國城鎮常住人口比上年末增加了1800多萬，未來市場需求仍然會穩定釋放，房地產開發市場仍將面臨較長時間的“白銀”時代。

　　房地產市場進入深度調整時期，新型城鎮化的推進和區域政策規劃將穩定釋放市場需求，21世紀宏觀研究院認為，產業轉型、人口遷移等因素影響將直接影響樓市回暖和城市投資吸引力。市場各方需根據區域政策導向、產業特征、人口流動方向，把握不同區域及城市特點，合理調整區域投資布局，適應環境變化。

　　二、產業和人口導入是關鍵

　　21世紀宏觀研究院認為，財政補貼、住房公積金等樓市利好政策短期有利于平穩房地產市場，但長期來看，促進一個城市房地產長期健康發展的關鍵即是產業結構的優化升級以及人口導入。

　　（一）產業結構影響房價上漲空間，產業越高端、多元，房價上漲空間越大。

　　產業結構決定了市場的潛在需求及購買能力，也是房地產市場有無強有力支撐的重要保障。產業結構升級一方面帶來人口的大量流入，繼而影響一個城市或地區的房地產市場需求量，另一方面會提升人們的購買力水平，繼而提升一個城市或地區的房價上漲空間。且產業越高端、多元，房價上漲空間越大。

　　21世紀宏觀研究院根據公開資料整理發現，2014年，一線城市第三產業平均占GDP比重為67.2%，在各類城市最高，一線城市產業結構較優，服務業發達，人口集聚作用強。

　　1.5線及二線城市2014年三產占比均接近50%，且二三產業占比相對均衡，產業結構較好。

　　2.5線城市第三產業占比略低于第二產業，整體經濟受工業驅動較為明顯，產業結構仍需進一步調整。

　　三四線城市第三產業比重普遍偏低，工業及農業對經濟貢獻較大，經濟相對落后，產業結構相對單一。

　　與之相對的是，第三產業占比高的一二線城市，房價更為堅挺，多依賴第二產業，靠投資驅動的三四線城市，在產業轉型升級過程，樓市的需求和購買力有限，受本輪樓市沖擊較大。