原標題：樓市瘋狂大潮退去 三類人或將離場

　　這個周末，樓市又有大消息。長沙無錫嘉興等城市推出了新的房地產調控政策，尤其是保定拋出了史上最嚴的房地產調控政策，給房地產行業帶來了巨大沖擊。

　　今年3月以來，一場樓市調控席卷全國，已有接近60城出臺170余次調控政策抑制房價過快上漲。

　　樓市“限售大軍”再擴容

　　保定買房拿證后10年內不得賣

　　近日河北保定一宗新掛牌的住宅用地成為市場關注的焦點。5月份，保定分兩批次掛牌30宗土地，其中2017-30號土地備受業內關注。

　　該地專門出具“國有建設用地使用權出讓須知”，規定競得土地的競買人需告知購房人，在取得不動產權證之日起10年內不得買賣；最高土地限價1100萬元/畝；最高房屋銷售限價13000元/平方米；競得人競得土地后，在其建設完工后，不得自持自己開發的房產，應全部進行市場銷售。

　　這是全國對住宅限售時間最長的政策，目前各城市普遍限售時間為2到3年。雖然只有一宗土地有此規定，但是該政策的出臺，足以對樓市的投資者起到警示作用。有業內人士甚至認為，這次可能是保定土拍新模式的“試水”。

　　“5.20”一天之內，長沙市住建委、無錫市住建局、嘉興市住房保障局相繼出臺限售政策。

　　長沙要求，在限購區域內購買的商品住房，需取得《不動產權證書》滿2年后方可上市交易。

　　無錫規定，購買住房（含二手住房）在取得不動產權證2年內不可轉讓；法人單位購買住房（含二手住房）在取得不動產權證3年內不可轉讓。

　　嘉興指出，非本市戶籍居民家庭取得住房不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續；對在市區范圍內已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購買住房，取得住房不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。

　　中原地產研究中心統計顯示，截至目前，出臺限售政策的城市已經達到30個城市，包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、閩侯、徐水、啟東、白溝、海南、東莞、西安、濟南、鄭州、高碑店、蕪湖、開封、南京、無錫、長沙、嘉興、承德、保定、北京（保定、北京等均為有部分限制）等。

　　“限售，事實上就是樓市的去杠桿政策，按照3至5年的交易周期看，已經不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入。限售未來預計將快速向三四線蔓延，后續可能會超過50個城市執行限售。”中原地產首席分析師張大偉分析表示。

　　大潮退去后三類投資客將離場

　　“限售政策是此輪樓市調控的最大亮點，也是一個新的趨勢。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，當前的限售政策會帶來兩種效應：第一是出貨套現難；第二是持有的成本開始上升。通過限制住房交易后的再次轉讓，防范資金快進快出，有力打擊各類炒房和套現的現象。

　　“一般投資客都會找周轉得比較快的物業來投資的，限售之后，這些房子失去流動性，投資客入市的概率就小了很多。”美聯物業全國研究中心總監何倩茹也認為，限售最大的積極作用就是打擊投資客，只有把投資客穩定下來了，房價“快上快下”的情況就會被抑制下來。

　　對此，同策咨詢研究部總監張宏偉表示，從個人投資投機者來看，當市場調整期與風險來臨之后，資金在各個城市間的輪動效應也結束，房價上漲預期打破，樓市瘋狂大潮退去之后三類投資投機客將退場：

　　1、“加杠桿”入市的“散戶”

　　2、運營狀況不佳的私營企業主

　　3、特定需求的群體也有可能拋售房產

　　兩個月60城調控超170次

　　熱點城市新房價格下降

　　這一輪樓市暴漲的起始點在于2015年4月。國家統計局數據顯示，2015年3月，70個大中城市的房價顯示全部同比下跌，這也說明當時的房價已經跌回了2014年。不過伴隨著當時多地出臺的樓市刺激政策，到了4月份，深圳房價率先出現同比上升，隨后上海、北京等熱點城市也開始加入房價同比上漲城市。

　　截至2016年4月，70個大中城市超九成房價上漲，統計局也開始喊話“一線和熱點二線城市上漲過快”。

　　在一年不到的時間內，部分城市的新房價格不斷上漲，一線城市的年度漲幅甚至全部超過20%。在房價“高燒不退”的情況下，2016年9月30日晚，各地陸續重啟樓市限購政策并在今年3月開啟了一場大規模樓市調控。

　　統計局新聞發言人毛盛勇曾表示，新一輪房地產調控措施對房價和其他房地產相關指標的影響，有可能在4月份以后陸續顯現。

　　以深圳市為例，深圳作為領漲全國房價的一線城市，在調控政策下，深圳新建商品住宅價格環比已連續多月下跌。

　　深圳市規劃和國土資源委員會官網公布的數據顯示，今年4月，深圳市新建商品住宅成交面積190269平方米，環比大漲136.9%，同比減少24.7%；成交均價為54619元/平方米，環比微跌0.2%，同比增長9.5%。

　　據報道，去年10月，深圳出臺新一輪調控政策提高購房門檻，讓投機行為受到了限制和打擊。截至目前，深圳新房住宅成交價格連續7個月下跌，且保持在55000元/平方米左右，呈現平穩態勢。

　　打響最新一輪樓市調控的城市則為北京。自今年3月17日以來，北京市已經連續出臺了多項樓市疊加政策促進房地產平穩健康發展，包括認房又認貸、非普通二套房首付提至八成、限購“商住房”、住宅平房納入限購范圍等多項嚴厲措施。在業內看來，北京調控啟動了“打補丁模式”，政策連發主要是為了堵炒房漏洞。

　　自今年“3 .17”樓市調控政策實施以來，北京新房市場降溫明顯。根據有關中介機構公布的數據，2017年4月，北京全市新建商品住宅共網簽2767套，比2016年4月下滑48.9%。與此同時，二手房交易則出現了比較大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，環比下降35.12%。

　　而據北京中介反映，在樓市調控政策出臺之后，市場卻有降溫。“有可能好幾天都沒有一單成交”成為現在的日常。另據上述中介反映，門店合并也開始出現，“有些門店的人員比較少，就把其中一家關了，兩家門店把人員合并。”

　　作為熱點二線城市，河南省鄭州市的房價表現也一度搶眼。據中國指數研究院數據，去年9月，鄭州房價漲幅排全國第一。

　　不過伴隨著住房限購措施以及后續出臺的一系列調控措施，數據顯示，鄭州房價已有明顯回落。

　　從鄭州市房管局近期發布的房地產市場數據來看，4月份鄭州市商品住宅成交均價回落至8167元/平方米，3月份的數據顯示為9919元/平方米，銷售均價環比下跌1752元/平方米。而就在今年2月，鄭州商品住宅價格破萬，達到10465元/平方米。