家有一房,不僅可以實現(xiàn)幸福蝸居,還能抵押出去貸出真金白銀應(yīng)急或理財。房子抵押多少錢,不再評估公司“一口清”,可以雙方商量說了算;未成年“房二代”只要監(jiān)護人寫保證,也有抵押權(quán);同一棟房子,可以切成幾塊“蛋糕”分別先后抵押;按揭房沒有房產(chǎn)證不能抵押。昨日,鄭州市出臺新版房地產(chǎn)抵押管理辦法(以下簡稱“辦法”),從2014年1月起,給靠房吃貸者的應(yīng)急、理財,加上更粗的保險繩。

　　現(xiàn)象

　　去年一年超18萬宗房屋抵押

　　記者從鄭州市房管局了解到,房地產(chǎn)抵押貸款已經(jīng)由20年前的“蝦米”業(yè)務(wù),變成了“鱷魚”項目,按揭房屋、抵押貸款變現(xiàn)等現(xiàn)象讓房奴有了以房換錢的資本。數(shù)據(jù)顯示,2012年全年,鄭州市就有18.54萬宗抵押。

　　鄭州市房地產(chǎn)抵押辦公室主任張建英說,較之1999年出臺的“老版”房地產(chǎn)抵押管理辦法,新辦法根據(jù)我國物權(quán)法、住建部出臺的房屋登記辦法等加以完善,比之前的版本更詳盡,比如對登記機構(gòu)、抵押當事人、合同出現(xiàn)糾紛的爭議方式處理規(guī)定更加完整。

　　解讀

　　1.預(yù)售房也可抵押了 但是要拿到“房本”

　　啥房子可以做抵押?辦法規(guī)定,依法取得房屋所有權(quán)證的房屋、依法辦理預(yù)告登記的預(yù)購商品房、符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法定條件的國有土地上房屋在建工程。

　　這是否意味著有預(yù)告登記的預(yù)售房就能申請貸款?且慢,您還得先掏房本本!張建英說,從開發(fā)商手中買到達到預(yù)售條件的房子,可以走按揭,也就是“預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記”。但是按揭后,沒有辦下房產(chǎn)證前,不能抵押。而全款付清商品房,也必須在拿到房本后,才能進行抵押處置。

　　2.同一棟房子可以“切蛋糕”多次抵押

　　辦完房產(chǎn)證后,房子可以多次抵押。張建英介紹說:“比如你的房子值100萬,銀行按照規(guī)定可以貸款給你六成,就是可以貸60萬。你剛開始貸了30萬,過一段時間可以再抵押貸款,再貸30萬元。”

　　不過,辦法還有規(guī)定,房地產(chǎn)抵押后,該房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出余額。

　　為了保障債權(quán)人的權(quán)益,辦法規(guī)定,同一房地產(chǎn)設(shè)立兩個以上抵押權(quán)的,抵押期間抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

　　3.未成年“房二代”要抵押 需監(jiān)護人保證書

　　現(xiàn)在許多家庭給未成年子女提前購置房產(chǎn),或者將孩子名字追加到房本上,但是在現(xiàn)有規(guī)定上對未成年人辦理抵押有限制。對此,新辦法提供了解決途徑:無民事行為能力、限制民事行為能力人的房地產(chǎn)做抵押時,需要提交合法有效的監(jiān)護關(guān)系證明及經(jīng)過公證的書面“保證書”。也就是說,抵押人為未成年人的,辦理抵押登記時,監(jiān)護人應(yīng)當提供經(jīng)公證的保護未成年人利益的書面保證。

　　4.房子抵押多少錢 可以商量來

　　今后,房子能抵押多少錢,不再只是評估機構(gòu)說了算。昨日出臺的辦法規(guī)定,抵押房產(chǎn)的價值,除了可以評估機構(gòu)評定,還可以由雙方當事人協(xié)商。

　　河南文中律師事務(wù)所主任律師徐永祥則提示,新辦法堵上了評估機構(gòu)權(quán)力尋租的漏洞,避免它們因各種利益作出與房屋實際價值不符的評估。不過,銀行會不會吃霸王餐呢?張建英表示,目前房子能抵押多少錢主要還是看銀行,比如有的銀行給房子總額的七成,有的是八成。新辦法將讓抵押人有更多話語權(quán)。

　　5.占有權(quán)仍歸抵押人 轉(zhuǎn)讓須書面通知

　　抵押過的房子能否“轉(zhuǎn)讓”呢?辦法規(guī)定,抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓被抵押的房產(chǎn),必須經(jīng)過抵押權(quán)人同意。轉(zhuǎn)讓以后,抵押人應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存,轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。

　　辦法同時規(guī)定,抵押房產(chǎn)被列入政府征收范圍的,抵押人應(yīng)當及時書面通知抵押權(quán)人;抵押雙方可以重新設(shè)定抵押物,也可以依法清理債權(quán)債務(wù),解除抵押合同。

　　(記者 王磊 朱琨 通訊員 劉濤)