“十年九調、屢調屢漲”——最近，中國樓市調控這樣的故事似乎又在重演。在嚴厲的調控政策下，大城市房價依然我行我素加速上漲，排隊買房、地王頻出的火熱場面再現，買賣雙方對后市的預期也一致看漲。

　　　　盡管有專家說，如果不調控，也許房價上漲更迅猛。但從市場的實際發展情況和老百姓的切身感受看，這些年的樓市調控效果的確難以讓人滿意，甚至一些調控措施出臺后，政策本身也廣受詬病，非但沒有穩住房價，反而“誤傷”了有正常購房需求的家庭。

　　　　樓市調控政策為何看上去“無的放矢”，難以切中樓市問題的要害。一個重要原因在于長期以來，我們對各地樓市的基本情況并不十分清楚，調控的“家底”不清。房價歸根結底是由供求關系決定的，但目前各地到底有多少住宅，住房需求的情況如何，未來住房供應的前景如何……一直沒有十分權威清晰的數據來為政策制定提供依據。因而難以制定出更有效的、針對性更強的政策來調節供求關系。

　　　　十八屆三中全會召開在即，據了解相關部委正在研究制定房地產調控的長效機制，已經幾易其稿，有可能在年底之前出臺。我們認為，這一系列能使樓市長期健康穩定發展的政策，首要的就是摸清“底數”，了解住房市場供求的真實狀況。

　　　　摸清“底數”也是制定房地產調控政策的基礎。比如土地供應，各地每年究竟應該供應多少土地，建成多少住宅，就需要建立在對供需底數充分了解的基礎之上。應該先搞清楚各地已經供應的土地總量和已經建成的住房總數，然后結合市場需求預測土地和住房的供應節奏，這樣才能更科學的平衡供求關系。再比如限購，各地究竟應該在多大范圍內限購、對哪些人群、第幾套房限購，也都需要底數。還有房產稅擴圍，如果對一地人均住房套數、面積的真實情況都不掌握，征收房產稅也就失去了基本的依據。

　　　　另外，自2006年起，我國即開始著手建立住房信息系統，并以全國范圍內的信息互聯互通為目標。眾所周知，信息聯網聯的就是數據，如果我們連基礎數據都不健全，那么投入大量資金、人力搞聯網也就失去了意義，更起不到實際作用。

　　　　那怎樣才能“摸清底數”呢？當務之急就是要進行一次全國范圍內的住房普查。自從1985年進行過一次全國住房普查之后，我國在住房領域進行大規模的普查已經中斷了20余年。近幾年雖然各地也有一些住房信息調查，但統計的對象、標準、口徑都有所區別，所獲得的信息難以通用，對決策的作用有限。鑒于此，由國家層面主導，推動一次全面的住房普查已勢在必行。“第三次經濟普查”即將在年底全面展開，借此開展一次大規模的住房普查不失為一個良好的契機。

　　　　在獲取數據，摸清“家底”之后應該如何合理利用數據，使其成為調控長效機制的一部分呢？我們認為，最重要的就是公開透明，及時向公眾和市場公開并更新數據。如價格數據、整體供求數據等，數據的公開有助于穩定預期。加強住房信息的權威發布，還可以改善市場參與者的行為，使開發商和購房者都更加理性，在一定程度上控制房價的“瘋狂”上漲。同時，在數據健全的基礎上，加快住房信息聯網建設，為擴大房產稅征收范圍等做好準備。

　　　　在樓市“屢調屢漲”的尷尬下，房產稅擴圍，會不會是力挽狂瀾的一招？

　　　　近期各方關注樓市調控長效機制，其中最受關注的是房產稅試點擴圍人們期盼，房產稅一旦擴圍，就可以有效遏制住樓市的投資投機型購房需求，從根本上穩住樓市，甚至讓房價下降。

　　　　真的能眾望所歸嗎？

　　　　房產稅的試點和擴圍，是我國房地產稅制改革的重要組成部分。當前，我國房地產稅制改革的方向，是建立以房地產保有環節稅收為核心的房地產稅收制度。這是一項長期制度，目的在于提高房地產市場運行效率與穩定性。

　　　　從這個意義上來說，依住房價值在持有環節征收“房產稅”或“物業稅”的改革，是這項長期制度建設的重要內容。其目標并不是直接針對房價。目前各界過于看重其市場調控或影響房價的效果，將其視為住房市場調控的短期政策工具，并不全面。

　　　　從上海、重慶的房產稅試點來看，確實會提高部分房產投資者或投機者的持有成本，但實際上在短期內尚未根除房產投機現象，更沒有促使房價出現較大幅度下跌。因此，要指望房產稅擴圍后，短期內房價就能出現大跌，目前看并不現實。

　　　　盡管如此，房產稅仍將是樓市調控長效機制中最有力的手段。從中長期看，房產稅擴圍對增加持有環節成本，緩解市場供求矛盾，調節供應結構，都能起到重要作用，有利于整個市場的長期健康穩定，應當加快推進試點步伐。

　　　　要發揮好房產稅在長效調控中的作用，關鍵是如何擴大試點。我們認為，未來房產稅試點擴圍，應以小范圍的示范性試驗為特點。在重點的一二線城市陸續開展試點的基礎上，各個房價上漲過快、供需矛盾突出的省會城市也應該率先納入試點范圍。

　　　　就技術環節看，房產稅試點擴圍還需要依賴于房產信息公開以及全國住房信息聯網。

　　　　同時，在提高持有環節稅的同時，要同時降低交易環節過高的稅費，以免給購房者造成較大的購房壓力。

　　　　從更大的格局來看，要從根本上推動市場健康發展，房產稅只是其中一環。要讓房產稅更好地發揮作用，還需要其他改革措施的配套。比如財稅體制改革、土地政策改革和金融體制改革、相關法律法規完善等，減少地方政府對土地財政的依賴，促進市場供求關系平穩。（羅知之）