2月23日，國泰君安、海通證券、申銀萬國、廣發(fā)證券和招商證券分別舉行了“銀行停止房貸”事件的電話會議，討論了事件影響和未來宏觀和房地產(chǎn)基本面可能的演進走勢。

　　21世紀網(wǎng) 馬年房地產(chǎn)市場寒潮來襲。

　　2月22日深夜，網(wǎng)傳興業(yè)銀行停止房地產(chǎn)貸款，接著陸續(xù)傳出交通銀行、招商銀行、中信銀行和農(nóng)業(yè)銀行等有類似規(guī)定和通知。之后，21世紀網(wǎng)從相關(guān)渠道確認了興業(yè)銀行和交通銀行確實下發(fā)房地產(chǎn)貸款停貸方面的通知，只是具體內(nèi)容與網(wǎng)傳稍有不同。

　　2月23日，國泰君安、海通證券、申銀萬國、廣發(fā)證券和招商證券分別舉行了“銀行停止房貸”事件的電話會議，討論了事件影響和未來宏觀和房地產(chǎn)基本面可能的演進走勢。

　　非全面停止房貸僅為暫停

　　國泰君安銀行分析師邱冠華稱，傳聞中提及的某銀行全面停止一切房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，消息屬實，但部分細節(jié)不準確。“這個規(guī)定是該行在春節(jié)前兩周的‘全行資產(chǎn)負債管理例會和風險管理例會’上做出的決定：要求業(yè)務(wù)一線在暫停期間重新梳理和審視房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，之后再出臺新政策并執(zhí)行。”

　　邱冠華表示，“暫停期限截至2014年3月底，屆時會出臺區(qū)別對待政策，新政策出臺之后一些業(yè)務(wù)會恢復(fù)正常；暫停業(yè)務(wù)主要包括狹義口徑的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)(如鋼鐵、水泥和施工)、夾層融資業(yè)務(wù)(主要是股權(quán)融資擦邊球業(yè)務(wù))以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款，不包括土地儲備貸款和按揭貸款；傳言的其他銀行情況不屬實，其他銀行開展房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的態(tài)度相比2013年下半年暫時沒有變化；預(yù)計其他銀行‘一窩蜂跟進、一刀切暫停’的可能性較小，總體將會執(zhí)行‘總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)別對待政策’。”

　　邱冠華不認為新一輪房地產(chǎn)相關(guān)政策即將出臺，同時認為“上海某大行周五暫停了所有房地產(chǎn)項目貸款”傳聞不屬實；但他表示，“深圳某家中型銀行總行大Boss在視頻會議上提示房地產(chǎn)風險，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)態(tài)度發(fā)生了大轉(zhuǎn)變”傳聞屬實，但該行也只是中途調(diào)整房產(chǎn)業(yè)務(wù)策略，僅此而已。

　　邱冠華認為，根據(jù)當前形勢，相對而言，商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的大致策略如是：總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)別對待。通俗來說，房地產(chǎn)貸款“該放的還會放，該停的還會停”。對一二線城市和大型開發(fā)商的業(yè)務(wù)還是會繼續(xù)進行，對三四線城市和中小型開發(fā)商的業(yè)務(wù)將會趨向謹慎甚至暫停。

　　申銀萬國研究所銀行組稱，交行和招行并未接到全面暫停地產(chǎn)業(yè)務(wù)的通知，相對而言，這兩家銀行開發(fā)貸比重不高，近期政策未變。“今年以來，民生和幾家大行內(nèi)部對房地產(chǎn)融資和按揭貸款無大變化。民生銀行的房地產(chǎn)企業(yè)融資綜合成本超10%，大行開發(fā)貸偏謹慎，額度與去年下半年無變化，僅中行存貸比壓力大，按揭放款周期拉長到2-3個月。”

　　廣發(fā)證券地產(chǎn)小組稱，銀行并沒有停止開發(fā)貸款，多數(shù)銀行今年目標是開發(fā)貸款與按揭貸款保持存量不增。目前除了龍頭房企，其余開發(fā)貸款利率上浮30%，按揭貸款目前基本沒有折扣且回款速度較慢。

　　大風起于青萍之末

　　與國泰君安不同的是，招商證券固定收益研究部(以下簡稱招商證券)對此次傳聞的解讀相對更為宏觀。

　　招商證券稱，目前股份制銀行中，只有少數(shù)銀行還在擴張地產(chǎn)融資，大多已經(jīng)開始控制。需要指出的是，地產(chǎn)融資控制的主要是夾層融資和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，并非是直接地產(chǎn)貸款，但影響類似。

　　邱冠華解釋稱，房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)是與監(jiān)管層打擦邊球的業(yè)務(wù)，帶有股權(quán)融資性質(zhì)(理財資金在中間環(huán)節(jié)成立有限合伙公司，再給開發(fā)商提供資金)。這類業(yè)務(wù)在銀行的業(yè)務(wù)占比很小，暫停影響不大。

　　房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)主要是房地產(chǎn)上游業(yè)務(wù)(包括鋼鐵、水泥、建筑)，并不包括下游業(yè)務(wù)。“下游是商品房銷售，對應(yīng)按揭貸款業(yè)務(wù)。按揭貸款不在本次暫停和調(diào)整范圍內(nèi)。”

　　招商證券警告，所謂大風起于青萍之末。從股份制銀行行為觀察，不排除地產(chǎn)融資控制作為市場化行為而進一步擴散的可能。同時，目前銀行面臨利率市場化背景下的非傳統(tǒng)競爭疊加以去產(chǎn)能的弱周期，資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)面臨劇烈調(diào)整，后續(xù)影響尚難評估，但信用風險的擔憂有階段性上升的可能。

　　此外，目前資金面改善原因的持續(xù)性決定了利率的未來走勢。從利率市場化和銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度評估，似難以支持短期資金利率持續(xù)下行。有一種可能的變化，即在信用風險上升之前，資金面可能會從階段性寬松走向緊張，之后進一步引發(fā)信用問題。

　　招商證券認為，從利率市場化的國際經(jīng)驗和目前銀行的行為觀察，非標資產(chǎn)或廣義影子銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)該是持續(xù)加速擴張而非收縮，且將更合乎監(jiān)管要求。

　　招商證券預(yù)計，銀行高收益資產(chǎn)利率(非標利率)還在高位，而債券收益率已經(jīng)大幅下行，在這樣的背景下，今年管理層可能會像去年一樣，再次尋找新平衡。

　　同時招商證券提醒，2014年是監(jiān)管年，宏觀政策主基調(diào)在于調(diào)結(jié)構(gòu)，重點在于進一步試探經(jīng)濟社會容忍度和系統(tǒng)性風險底線。

　　貨幣政策則落腳于金融風險監(jiān)測、排查和監(jiān)管協(xié)調(diào)，監(jiān)管的關(guān)鍵在于監(jiān)管層須對影子銀行、地方政府債務(wù)、房地產(chǎn)金融和民間融資擔保等重點領(lǐng)域明確底線標準和制定事后防控預(yù)案。

　　杭州樓盤降價或只是開始

　　對于網(wǎng)傳杭州樓盤降價傳聞，海通證券研究地產(chǎn)組表示，根據(jù)調(diào)研情況看，杭州確有兩個郊區(qū)項目尾盤降價(即德信·北海公園和天鴻·香榭里)，降幅約20%，暫時尚未出現(xiàn)各大開發(fā)商大幅降價現(xiàn)象。

　　海通證券地產(chǎn)研究組稱，2013年杭州市場總貨量3000億元，銷售1599億元，真實去化率一般。此外，2013年土地出讓1300億元，將在未來形成大約3000億元新增庫存貨值，市場將面臨價格和庫存壓力。

　　雖然杭州降價樓盤僅兩個，海通證券地產(chǎn)研究組稱，“歷史經(jīng)驗表明，降價預(yù)期對地產(chǎn)殺傷力很大，真實降價對A股殺傷力更大。去年3月屬銷售高點，基數(shù)較高，這將帶來后期增速壓力，市場短期會承受悲觀情緒沖擊。

　　盡管如此，海通證券地產(chǎn)研究組仍堅持認為，房地產(chǎn)行業(yè)直接進入斷崖式下跌概率小，2014年市場風險來自局部爆破。上半年個別城市會因為庫存而擠出泡沫，下半年主要看銀行流動性釋放程度。

　　海通證券地產(chǎn)組補充稱，去年四季度和今年一季度，香港開發(fā)商宣布新盤降價，比如新鴻基打了八五折，導(dǎo)致出現(xiàn)剛需入市搶購，說明一線城市房價可控。預(yù)計今年北上廣三地房價仍有5%漲幅，這對于大型開發(fā)商不會有很大影響。

　　“今年房地產(chǎn)整體風險需引起足夠警惕，但不宜過度解讀風險，一線地產(chǎn)商風險不大，這些企業(yè)在今年1月份已有大量融資，且部分企業(yè)擁有海外融資渠道。”海通證券地產(chǎn)組認為，“中小型房地產(chǎn)企業(yè)將迎來并購潮，但這屬于正常調(diào)整。目前，北上廣庫存消化量集中在郊區(qū)，上海和北京郊區(qū)新盤和二手房價格比較合理，價格水平約為2萬/平米，這個價位的樓盤有剛需支撐，無需過分擔心，也不太可能出現(xiàn)較大幅度價格波動。”

　　廣發(fā)證券地產(chǎn)小組認為，杭州降價從小開發(fā)商開始，主要不是基于資金問題，而是基于對于未來市場相對悲觀，這與其上周在珠三角調(diào)研的結(jié)論一致。據(jù)其了解的情況，目前包括主流開發(fā)商對市場的判斷也偏悲觀。

　　“杭州市場去年成交增長6% ，房價整體基本保持，而去庫存周期則持續(xù)增長，去庫存周期由年初的不到10個月增長至17個月。”廣發(fā)證券地產(chǎn)小組認為，“杭州降價不會是個例，未來會有更多樓盤出現(xiàn)打折促銷，這符合我們前期對部分地區(qū)有價格壓力的判斷(包括青島、寧波、南昌、溫州、無錫等)。短期內(nèi)，主流地產(chǎn)股仍然會有估值壓力，兩會臨近，需要提防房地產(chǎn)政策風險。”