怎么整肅售房環節亂象 

　　市場普遍預期，這些政策措施明顯是在抑制“地王”，從某種意義上說是個“土地政策”，與個人購買者關系不是很大。

　　有關數據顯示：8月31個省會城市（含4個直轄市）的住宅房價排行情況，鄭州平均房價10852（元/平方米），居第11位，躋身全國省會城市房價“萬元俱樂部”。鄭州房價環比上月百分比居全國省會城市第一位。

　　值得一提的是，“鄭九條”還要求，新房必須取得預售證，對外銷售必須在10日內公布全部房源，明碼標價。不得以各種借口分批、分次銷售,不得采取墊付、分期等方式降低首付款支付比例。相關觸碰紅線的房企除了被從重處罰之外，還被記入誠信檔案。房地產中介組織不得與其他機構合作提供首付貸等違法違規金融產品和服務,不得散布虛假信息哄抬房價、誘騙消費者交易。如有違反者，處罰同房企，嚴重者還將被趕出市場。

　　不過，業內分析，嚴禁首付分期，那是打擊投機，錯殺剛需的殺招。剛需客戶本來就沒錢，首付分期還有機會上車，現在可能徹底失去進入中產的可能性。對于嚴格控制無證銷售,這招貌似合理，但在目前情況下，反而加劇供求關系矛盾，可銷售房源更少，因為捂盤能多賺錢。

　　嚴控地王能控住嗎 

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌此前曾表示，如果讓調控搞得更好，應該用供給側改革。增加或減少土地供應量，使供求關系平衡。

　　今年5月份，土地市場早已過熱的蘇州市突然推出了土地競拍熔斷機制，對報價超過最高報價的，中止土地出讓，競價結果無效的嚴厲措施，但這遭到社會詬病，被指“治標不治本”。

　　“鄭九條”顯示，鄭州將擴大土地供給作為頭條予以明確，其規定說“擴大居住用地供應規模，調整優化布局，加快供應節奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應市場”。

　　9月14日出臺的“鄭九條”明確規定，鄭東新區、鄭州經濟開發區土地出讓時，網掛報價超過50%溢價率時，網掛報價中止，采取“限地價，競房價”，即地價確定，參與網掛的競買人現場競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人。市內五區及鄭州高新區土地出讓時，網掛報價超過50%溢價率時，網掛報價中止，參與網掛的競買人進行最后一次現場報價，依據掛牌須知等相關規定，確定競得人。

　　這應是鄭九條調控地價的亮點之處，意在嚴控地王，抑制高房價預期。

　　鄭九條第五條規定，要嚴格審查房企拿地資金來源，加大銀行對個人房貸政策落實的督查力度。“對首付款來源、借款人家庭已有住房數量、借款人信用資質和購房合同真實性等情況加強實質性審核。嚴肅查處各類違法違規行為”。

　　不過，業內預計未出讓土地會大規模做一次基準地價調整，畢竟政府自己要求溢價不超50%，但也不能損失土地收益，唯一辦法就是提高起拍價。這條政策對整體成本有優勢的企業有利；城改項目有利于本土企業，公開市場競拍土地則有利于資金成本低、建造成本低、周轉速度快的上市企業。競價后，銷售價格有一定限制，即使這樣，價格還是可以有突破方法，比如精裝交房（簽第三方合同）、高價車位等。今綜

　　憋地王約等于憋房價嗎 

　　□東方今報特約評論員 奚春山

　　鄭九條沒有資深業內人士預測的限貸，也無限購，核心在于控地王。

　　逐條來看，第一條、第二條是從供給側（土地供應端）來進行控制。第一條是皆大歡喜的普惠政策，應該點贊，加快供應節奏，多供地，既能化解恐慌性情緒，又能對沖飆漲房價，還能滿足開發商的拿地愿望！

　　重中之重是第二條，參考了南京版調控的土地熔斷機制。

　　業內資深人士，豫發集團副總經理郝明，以經開區新拍的地王為例解讀說，如果溢價超過50%改為競房價，經開區新地王的土地價格最多只能到10.8億，比實際成交價28.24億少了17.44億。

　　這17.44億價差如全部表現在14.31萬平方米住宅上，單方造價可以降低12187元；如果競房價環節每平方米還能降低200-300元，則房價可以直接降低12500元/平方米左右。效果相當驚人！

　　按照郝明先生的解讀，原定月底開拍的北龍湖兩塊準地王，網拍“因故中止”就可以理解了，因為本月18日，就要實行鄭九條，網拍不“因故中止”北龍湖準地王少拍的“銀子”，將以億元計！

　　業內傳聞，鄭州版調控原定在北龍湖兩塊準地王拍完后出臺，因為這樣能夠實現土拍利益最大化！

　　但形勢逼人，地王頻出之后，政策就會收緊，頻出地王的城市就被有關部門約談。

　　有媒體報道稱，國土資源部等部委已向熱點城市部署研究防止地王頻現，防范地價異常的應對措施，南京正是為了防范地王，出臺了土地熔斷機制。

　　第三條實際是抬高開發商拿地門檻，溢價部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個工作日內繳清。這一條，讓實力不強的開發商動用金融杠桿的操作手段，基本化為泡影。

　　第四條、第五條針對金融機構，也是落實中央去杠桿的規定動作。第六條、第七條政策本來就有，屬于重申與加強。

　　第八條屬于8月初七部委針對金融違法產品政策的落實，是中央部委的規定動作，但嚴格執行，增加了剛需一族的購房門檻。房價已經這么高了，首付還不能分期，這是逼剛需族租房嗎？

　　第九條，借鑒了上海的經驗，主要是約束媒體和各類自媒體，在恐慌性情緒彌漫的鄭州樓市，不要火上澆油，信口開河。

　　鄭州版調控政策，為何既沒有限貸也沒有限購？其實看似意外，也在情理之中。

　　我在以前已經詳細分析過這個問題，限貸需要協調銀行，限購從法理上來說，要走立法程序。而限地價、競房價、競拍保證金繳納新規、公積金新規，都可由政府單方面做出。

　　整體來看，和其他已經實現調控的二線城市相比，鄭州版調控政策堪稱最溫和，對需求側幾乎沒有影響，但也埋下了伏筆。例如，政府土地供應量會加大到多少？下一步會不會隨著形勢發展，協調銀行限貸？