朱慧卿/漫畫

　　昨日，地產(chǎn)、金融等權(quán)重股盤中發(fā)力，力助大盤成功逆轉(zhuǎn)。其中房地產(chǎn)板塊指數(shù)大漲1.54%，表現(xiàn)搶眼?；久娣矫?，有消息稱湖南、湖北“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)試點(diǎn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅相關(guān)準(zhǔn)備工作已暫停，重慶和上海則均出現(xiàn)房產(chǎn)稅征收難的現(xiàn)象。房產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期有所降溫，但是昨日曝出的陜西省控制房?jī)r(jià)的新聞同時(shí)也表明，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨著調(diào)控的壓力。

　　陜西新政操作難

　　不過，通讀陜西省《關(guān)于加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格成本利潤(rùn)測(cè)算進(jìn)一步促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》一文，我們認(rèn)為該政策雷聲大，實(shí)際操作難。通知中的“10%合理利潤(rùn)方式控制備案價(jià)”和推進(jìn)現(xiàn)房銷售成為兩大關(guān)注點(diǎn)，但通知的核心理念只有一條，“行政手段控制房?jī)r(jià)”。通過公布價(jià)格指導(dǎo)區(qū)間限制備案價(jià)的手段，實(shí)質(zhì)上與控制預(yù)售證發(fā)放沒有不同，會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商獲取預(yù)售證變慢，備案變難，在全年銷售目標(biāo)基本達(dá)成的情況下，將進(jìn)一步減緩開發(fā)商推盤動(dòng)力，造成銷售放緩。雖然房?jī)r(jià)上漲在數(shù)據(jù)上被控制住，但解決不了根本問題，因?yàn)楣?yīng)沒有增加，需求也還在。

　　具體到該通知的操作層面，有兩點(diǎn)值得關(guān)注。第一，要公布分區(qū)域住房銷售價(jià)格指導(dǎo)區(qū)間，備案價(jià)要在指導(dǎo)區(qū)間內(nèi)。住房銷售價(jià)格的確定，使用分區(qū)域的“土地、建安、稅費(fèi)等整體成本+10%左右利潤(rùn)率”方法定價(jià)，就我們的經(jīng)驗(yàn)，建安、稅費(fèi)容易測(cè)算，但土地成本確認(rèn)很難，只能分區(qū)劃片搞平均，所以，我們推測(cè)最后實(shí)際實(shí)施時(shí)的方式可能采用最新區(qū)域市場(chǎng)土地價(jià)格來計(jì)算，那么實(shí)際上能夠達(dá)到“區(qū)域內(nèi)目前土地成交均價(jià)+建安稅費(fèi)+10%以上利潤(rùn)率”約束的項(xiàng)目，唯有超高端或者“準(zhǔn)協(xié)議拿地”的地塊。第二，積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售。結(jié)合前期山東推出的在部分區(qū)域積極推行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)來看，說明對(duì)于預(yù)售制度的監(jiān)管加嚴(yán)，可能是長(zhǎng)期政策趨勢(shì)。

　　利好高周轉(zhuǎn)龍頭

　　陜西政策的本質(zhì)還是“行政性調(diào)控市場(chǎng)”，屬于為了進(jìn)一步鞏固、堅(jiān)持調(diào)控的表態(tài)。但長(zhǎng)期看，全國(guó)層面還是會(huì)回歸市場(chǎng)化調(diào)控道路。陜西推出該政策的背景是，9月西安房?jī)r(jià)漲幅在全國(guó)百城中倒數(shù)16位，寶雞房?jī)r(jià)跌幅全國(guó)第9位。我們認(rèn)為，這次政策屬于為了進(jìn)一步鞏固堅(jiān)持調(diào)控的表態(tài)，但由于其他手段不能立竿見影，所以采用了行政化手段限制房?jī)r(jià)這一招。往長(zhǎng)一點(diǎn)看，針對(duì)開發(fā)商的行政化限制手段，只會(huì)造成供應(yīng)的縮減，解決不了根本問題，長(zhǎng)期還需建立長(zhǎng)效、導(dǎo)向清晰的調(diào)控機(jī)制。

　　當(dāng)然，新政的推出對(duì)開發(fā)商也將造成一定影響，我們認(rèn)為對(duì)高周轉(zhuǎn)龍頭公司相對(duì)利好，但指導(dǎo)價(jià)模式對(duì)高端、“準(zhǔn)協(xié)議拿地”模式、小規(guī)模公司的影響較大。具體來看，房地產(chǎn)上市公司平均利潤(rùn)率在13%~15%，高周轉(zhuǎn)的公司比如萬科、保利在12%~13%之間，但高端項(xiàng)目、“準(zhǔn)協(xié)議拿地”項(xiàng)目（多數(shù)是關(guān)系拿地，單體拿地面積大，拿地價(jià)格較市場(chǎng)價(jià)有明顯折扣）利潤(rùn)率能夠在20%左右。那么該指導(dǎo)價(jià)模式，對(duì)于高端項(xiàng)目、準(zhǔn)協(xié)議拿地項(xiàng)目影響較大，而對(duì)高周轉(zhuǎn)龍頭公司實(shí)質(zhì)影響相對(duì)小，而且龍頭公司還可以通過項(xiàng)目間搭配部分平衡項(xiàng)目利潤(rùn)率問題。此外，推廣現(xiàn)房銷售，也利好高周轉(zhuǎn)龍頭公司或者做利潤(rùn)率的公司。如果現(xiàn)房銷售成為事實(shí)，則意味著開發(fā)商資金流動(dòng)速度變慢，建設(shè)周期短、規(guī)模大資金調(diào)配能力強(qiáng)的高周轉(zhuǎn)龍頭公司具備相對(duì)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，做利潤(rùn)率的高端項(xiàng)目，由于本身銷售節(jié)點(diǎn)較為靠后（往往蓋到即將竣工才銷售），影響也相對(duì)比較小。

　　關(guān)注短期交易性機(jī)會(huì)

　　我們維持此前“短期1~2月交易性參與政策修復(fù)性反彈，中期3~6個(gè)月依然謹(jǐn)慎，看震蕩，配置性買龍頭”的觀點(diǎn)不變。短期交易性反彈組合排序則是華僑城、首開、金地及城建。這次陜西政策的核心主旨還是“行政限制房?jī)r(jià)”，屬于改變游戲規(guī)則的調(diào)控，在新游戲規(guī)則下，勝出的依然會(huì)是龍頭大公司。全國(guó)層面，在銷售放緩、房?jī)r(jià)漲幅趨緩的情況下，中央出政策繼續(xù)調(diào)控的概率在降低，只是部分地方政府還會(huì)因?yàn)榍捌诜績(jī)r(jià)上漲，而補(bǔ)充性出臺(tái)各種規(guī)定來表態(tài)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，目前階段屬于從看政策到看基本面轉(zhuǎn)變的階段，政策加嚴(yán)壓力在趨緩，但由于經(jīng)濟(jì)放緩造成行業(yè)基本面不確定性在上升，我們認(rèn)為，未來3~6個(gè)月內(nèi)行業(yè)基本面和股票表現(xiàn)大趨勢(shì)都是震蕩，但中間會(huì)存在短期反彈的交易性機(jī)會(huì)。

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