房地產(chǎn)行業(yè)：改善需求加快入市
【房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告內(nèi)容摘要】
1.事件
近期，我們實(shí)地考察了上海浦東的四個(gè)樓盤，分別為中華企業(yè)古北御庭、萬(wàn)科五玠坊、浦江華僑城和保利茉莉公館。
2.我們的分析與判斷
（一）需求：改善需求加快入市，政策規(guī)避仍存在
從我們調(diào)研的四個(gè)樓盤來(lái)看，上半年去化逐漸加快，市場(chǎng)比去年年底明顯好轉(zhuǎn)，尤其是古北御庭、五玠坊和保利茉莉公館等以改善性需求為主的中高端樓盤，這說明兩點(diǎn)：市場(chǎng)成交中存在首次改善、再次改善乃至三次改善等需求；市場(chǎng)中存在規(guī)避限購(gòu)政策的操作空間，有改善性需求的購(gòu)房者尋求途徑進(jìn)入市場(chǎng)，這意味著限購(gòu)政策的實(shí)施抑制了市場(chǎng)的正常需求，但是若政府加強(qiáng)調(diào)控的力度，這部分樓市需求可能會(huì)受到影響。
（二）房?jī)r(jià)：低點(diǎn)已過，穩(wěn)中有漲
無(wú)論是從中高端樓盤還是從普通住宅樓盤銷售來(lái)看，房?jī)r(jià)的低點(diǎn)已經(jīng)過去。古北御庭，在2011 年10 月底首次開盤，均價(jià)40000 元/平米；近期銷售均價(jià)45000 元/平米左右。浦江華僑城，年初均價(jià)20000 元/平米左右，目前公寓戶型均價(jià)21000 元/平米，價(jià)格平穩(wěn)上漲。保利茉莉公館的售價(jià)也有200～500 元/平的上漲幅度。
（三）盈利：毛利率仍較為豐厚
古北御庭和五玠坊這兩個(gè)項(xiàng)目獲取的時(shí)間較早（2007 年），土地樓面價(jià)較低，因此毛利率在40%以上；而保利茉莉公館是2010 年獲取的土地，樓面價(jià)較高，因而毛利率水平相對(duì)較低，約為30%左右。整體來(lái)看，這幾個(gè)項(xiàng)目的盈利能力仍較強(qiáng)，沒有出現(xiàn)虧損狀態(tài)。
3.投資建議
從本次調(diào)研中，我們得出的主要結(jié)論是：上半年，改善性需求逐漸入市，高檔樓盤熱銷，存在政策規(guī)避手段；如果限購(gòu)限貸政策從嚴(yán)，部分高端樓盤會(huì)受影響。樓市價(jià)格低點(diǎn)已過，銷售價(jià)格穩(wěn)中有漲；盈利能力仍較好，其中三個(gè)樓盤毛利率40%左右，一個(gè)30%左右。
4.風(fēng)險(xiǎn)提示
政策收緊風(fēng)險(xiǎn)
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