映象財經

　　進入6月以后，連續高燒兩個多月的深圳樓市開始退燒。

　　《華夏時報》記者獲悉，因房價漲幅過快，銀行貸款評估價甚至跟不上市場成交價。為了防范市場風險，銀行已開始收緊貸款，目前深圳部分銀行貸款利率已小幅上調。

　　“有些購房者貸款根本不是真實買賣，只是為了從銀行套錢出來炒股，或者將房源過戶到親戚朋友名下再進行炒房。”招商銀行深圳個貸經理黃先生告訴記者，這部分人的風險很高，銀行對房價評估時會偏謹慎，不會根據成交價格放貸。

　　此外，在政府的強勢介入下，開發商不敢再炒作“日光盤”，甚至不愿對外宣傳銷售業績。據多個中介反映，目前業主毀約的現象也逐漸減少，房價開始走向平穩，成交量也在放緩。

　　評估價跟不上成交價

　　由于四五月份房價暴漲，部分銀行評估價已跟不上市場成交價格。工商銀行一位個貸經理告訴記者，目前雖然信貸政策沒有明顯收緊，利率仍可打9.3折，但審批速度都很慢，通常要一兩個月時間，評估價一般也會低于市場成交價。

　　“由于成交量太大，很多擔保公司的贖樓額度已用完，很多銀行也沒有贖樓額度，中行、工行、廣發等銀行需要提前一個月申請。”深圳某擔保公司客戶經理劉女士說。

　　“現在國有銀行找的評估公司都很謹慎。由于房價漲得太快，招行已經發文不允許調高評估價。”劉女士告訴記者，目前很多銀行評估價普遍低于市場成交價，也會增加購房者的首付負擔，而部分銀行的貸款利率也已從9.3折提高至9.5折。

　　市場的過度火爆引發了銀行的警惕。上述招行個貸經理告訴記者，由于房價過快上漲，如果申請貸款的購房需求高出市場平均價太多，為了防范虛假交易，招行并不會按真實成交價格貸款。

　　這位招行個貸經理稱，目前招行的贖樓額度也已用完，不再接受客戶需要銀行出資贖樓的業務，除非買賣雙方都愿意等新增額度。此外，商業貸款和公積金貸款的組合貸也不再受理，純商業貸款的審批放款時間也在拉長。

　　需求集中釋放后，市場也開始降溫。坂田中原地產負責人李斌告訴記者，購房者在三四五月份集中釋放后，六月份明顯減少，房價有走穩跡象。

　　在深圳市規土委的嚴查下，6月份開盤的多個樓盤已不再渲染“日光盤”，如萬科云城只宣稱開盤銷售9成，起價7萬元/平米的鴻榮源壹方中心玖譽開盤則尤其低調，完全不對媒體開放，開盤當天2小時售罄，開發商卻不允許內部對外宣傳。

　　同時，并非深圳所有新樓盤都如想象中火爆。

　　“我們公司在售的一個樓盤已銷售了一年，大部分已售出，還留有小部分一直沒簽合同，等樓市好時再放盤出來，賺取差價。”深圳某地產商內部人士向記者透露，此前，很多較為偏遠的樓盤都是靠炒作。

　　“這兩個星期我們一套沒賣出去，但銷售價格也一直在漲，”上述地產商人士稱，“因為市場都在漲，如果我們項目不漲，購房人反而會覺得樓盤有問題，而且公司也會錯失提升盈利機會。”

　　在深圳資深地產人士尹香武看來，由于限購政策并未解除，這波成交行情過后，深圳樓市或將沉寂，下一波有資格的購房者積蓄資金需要時間，開發商不應盲目樂觀。

　　據多個地產中介人士告訴記者，其實市場房源并不少，只是現在業主或捂盤不放，或報價太高，等到業主集中放盤時，市場可能又會迎來調整。

　　樓市高燒“并發癥”

　　與此同時，伴隨著深圳房價高燒，房主違約的“并發癥”也愈演愈烈。目前組織商討維權的購房者QQ群人數已超過三四百人。記者從群里獲悉，購房者維權的主要原因都是因房價上漲而遭業主返價或違約。

　　以購房者費先生為例，今年1月份，費先生定下了寶安中糧錦云一套132.8平米的房源，含稅費共388萬元，當時交付房主定金10萬元，另外在銀行監管的首付款資金101萬元。3月16日，銀行貸款承諾函下發，但房主一直托詞忙碌不肯過戶。5月18日，費先生才發現房主已將房子過戶給他人。

　　令費先生感到焦慮的是，一邊是監管資金拿不回來，他沒錢再買其他房源，另一邊房價又在暴漲，幾個月時間他已錯失了購房良機，該小區相同房源目前市場價已漲至520萬元。

　　“我只想盡快拿回監管資金先買房，真怕官司拖個一年半載，等賠償金和監管資金拿到手已買不起房了。”費先生說，目前已在法院立案十多天，但法院類似案件太多，還在等待排期開庭。

　　深圳房地產專業律師張茂榮告訴記者，近一個多月來，他們所接的二手房糾紛業務已是去年一年的業務量，包括電話和到訪咨詢的接訪人數已達上千人次。這次房主毀約的比例在深圳是史無前例的。

　　多位購房者告訴記者，訴訟并不是想拿到賠償金，而是希望通過法律手段，讓房主繼續履行合同完成交易，因為違約金已無法抵消房價上漲幅度。

　　對此，深圳市規劃國土委人士對記者表示，目前這種返價行為確實很多，但這純粹是市場行為，政府沒辦法干涉，購房者只能通過協商，或走法律途徑，要違約方承擔法律責任。

　　按照合同規定，違約方需雙倍返還定金或賠償買方成交價20%的違約金，但據記者了解，目前法院對違約金調整有很大的自由裁量權，很難全額支持到成交價的20%。由于房價的漲幅遠遠超出法院判定的賠付款，因此房主不惜違背誠信返價。

　　“我們之前已有多起法院判決強制過戶的案例，目前我們代理的兩宗交易案件中，房屋被查封后，業主迫于法律的強制壓力都已同意按原價繼續交易并承擔全部訴訟費用，目前正在做和解協議。”張茂榮說。本報記者 陳小瑛 深圳報道