映象財經

　　當前，我國經濟運行“有喜有憂”。“喜”在結構調整已現成效，第三產業增加值超過第二產業，失業率保持較低水平，社會總體穩定。“憂”在新的經濟增長動力尚未形成，經濟增速繼續下行，或將引發長期累積風險的集中釋放。目前，房地產業仍是我國經濟增長的主要動力，經濟“房地產化”短期內難以扭轉。

　　因此，必須穩定房地產市場，為結構調整和體制改革創造時間和空間。穩定房地產市場，關鍵是增加住房消費需求。以住房公積金制度為基礎，設立政策性住宅金融機構(或可定名為國家住房銀行)，是增加住房消費需求的有效措施，應抓緊組織實施。

　　經濟風險日益顯現

　　去年，我國經濟增長7.4%，通貨膨脹2.0%，城鎮新增就業超過1300萬人，呈現中高速增長、低度通貨膨脹和充分就業的新氣象。但經濟運行不確定性增加，風險持續發酵并日益顯現，主要表現在四個方面：

　　第一，房地產業收縮過快。全年房地產開發投資9.5萬億元，同比增長10.5%，增速呈逐月下降的態勢。商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降7.6%，除四季度略有回暖外，降幅呈逐季加大態勢。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格月同比下降的城市個數從上半年的1個增加到12月份的68個。9月央行放寬個人住房貸款政策后，市場預期有所改善，但多數城市繼續低迷，下行趨勢仍然明顯。

　　第二，產能過剩持續加劇。2012年底，我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃產能利用率分別為72%、74%、72%和73%。2013年中央對化解產能過剩工作作出部署后，產能過剩勢頭得到遏制，但問題遠未化解。至去年底，上述行業產能利用率仍不足75%，低于82%的正常水平。目前，我國企業債務約占GDP150%，全球最高。在需求強勁條件下，高負債可以支撐高投資，高投資支撐高產能。一旦需求萎縮，企業虧損和破產增多，銀行風險就會暴露。

　　第三，地方融資平臺違約。最近幾年，地方融資平臺大規模舉債進行基礎設施建設，還款資金主要依靠土地出讓收入。在房價持續上漲期，這種運行機制尚能維持運轉，但在房價下跌期，平臺風險就會逐步顯現。由于2010年是信貸高峰，2011年至2013年是信托高峰，信貸一般以5年期為主，信托大多在2年左右，今年是平臺償債高峰，到期債務為2.8萬億元。

　　第四，影子銀行風險集聚。影子銀行是我國金融市場發育不充分條件下監管套利的產物，基本特征是“兩高一低”，杠桿率高，利率水平高，運行透明度低。2011年至2013年是影子銀行快速發展時期，目前已陸續進入償還期。到去年底，全國369筆信托項目存在風險，涉及資金181億元。經濟下行周期，資金鏈斷裂風險恐不斷積聚。

　　而在這些風險中，房地產是風險“導火線”。數據顯示，2014年，我國房地產開發投資占GDP14.9%，約是美國、印度、臺灣地區房地產投資高峰時期的3倍。瑞銀估計，房地產占我國總需求比重高達1/4。如再考慮房地產和其它行業的產業關聯，房地產占GDP比重超過1/3。社會融資30%投向房地產，固定資產投資30%在房地產，家庭資產70%集中在房地產，地方財政收入50%以上依靠房地產。房地產業過快收縮，將對宏觀經濟產生連鎖反應和共振效應，比如加劇產能過剩矛盾、誘發平臺債務違約和引爆影子銀行風險等。

　　房地產下行趨勢明顯

　　今年，我國房地產市場進入深度調整時期。與2008年和2011年那兩輪調整不同，這輪調整是在沒有行政干預情況下的市場自行校正。由此判斷，我國房地產市場已經發生結構性變化，從供給約束轉化為需求約束。如不能有效增加住房需求，房地產下行趨勢將難以遏制。

　　第一，供應規模持續增加。根據“六普”數據，2010年，我國城鎮存量住房為203億平方米，此后4年又有42億平方米竣工，扣除拆遷住房后，2014年底城鎮存量住房約240億平方米，城鎮戶均住房接近1套。2014年底，我國在建住宅59億平方米，將在未來2至3年內入市。按商品住宅年銷售面積10億平方米估算，今后幾年房地產市場形勢將更為嚴峻。

　　第二，人口結構發生逆轉。人口結構是影響住房需求的基本要素，勞動人口占比越高，住房需求越強。根據統計局數據，1965-2013年，我國15-64歲勞動人口占總人口比重持續上升，2013年達到75%峰值，其后將持續下降。根據民政部數據，2006年，我國結婚對數增長14.8%，2013年已大幅降到1.8%。未來5年，城鎮20-45歲主要購房群體下降約10%。住房需求重心將轉向居民改善性住房需求和農民進城購房消費需求。

　　第三，家庭資產配置轉型。2010年后，金融“脫媒”現象凸顯，銀行理財產品、互聯網金融產品和信托產品爆發式增長，近期股票市場開始復蘇，住房不再是家庭配置資產的首選資產，住房投資需求將快速下降。

　　第四，貸款支持力度減弱。2012年以來，信托、互聯網金融等融資產品快速發展，分流銀行儲蓄存款，增加銀行攬儲成本和流動性約束。銀行發放個人住房貸款積極性下降，收緊貸款規模，取消利率折扣，貸款支持力度減弱。住房公積金貸款受資金來源和管理體制限制，貸款規模難以迅速擴張，支持作用弱化。去年9月，人民銀行放寬個人住房貸款政策，去年11月和今年3月兩次下調存貸款基準利率，個人住房貸款供應有所改善，但銀行貸款動力仍然不足。貸款利率下調0.65個百分點后，5年期個人住房貸款利率5.9%，高出降息前7折貸款利率1.31個百分點，利息成本仍居高不下。

　　設立住房銀行意義重大

　　1998年，我國推行住房制度改革，通過出售公有住房、建立住房公積金制度、實行住房貨幣化分配等措施，培育個人住房消費能力。2003年后，政策重心從培育消費需求轉向調控住房供給，導致供需結構失衡，房價持續上漲，不得不推出限購限貸等行政措施，通過大規模建設保障性住房，對沖房價上漲壓力。目前，商品住房和保障性住房建設規模巨大，化解產能過剩、地方融資平臺和影子銀行風險，守住不發生區域性和系統性風險底線，需要轉變住房政策取向，從調控供給轉為培育需求。加快改革住房公積金制度，將各地住房公積金管理中心整合為國家住房銀行，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費需求。

　　第一，提高家庭購房能力。購買住房是家庭主要支出項目，資金需求巨大，一般都需要貸款支持。因貸款期限長，且按復利計息，利率水平對還貸成本十分敏感。一筆本金100萬元、期限20年的個人住房貸款，利率每提高1個百分點，個人住房貸款利息支出增加14萬元。貸款利率對住房需求影響巨大，是決定房地產市場走勢的核心要素。商業銀行在盈利性和流動性目標約束下，難以降低個人住房貸款利率。通過國家住房銀行提供低息貸款，可以解決“貸款難”和“貸款貴”問題，有效提高家庭購房能力，增加住房消費需求。

　　第二，完善宏觀調控機制。截止2014年底，商業銀行個人住房貸款余額11.5萬億元，占個人住房貸款余額82%。目前，央行已放開銀行貸款利率，但仍控制個人住房貸款利率，個人住房貸款成為商業銀行貸款期限最長、收益率最低的資產，與營利性和流動性商業目標相悖。銀行實際承擔商業性和政策性雙重職責，既削弱了貨幣政策的有效性，也加劇了房地產市場的波動性。設立國家住房銀行，可以有效解決商業銀行“順周期”操作問題，避免房地產市場大起大落，拓展貨幣政策操作空間，為利率市場化改革創造條件。

　　第三，促進新型城鎮化發展。新型城鎮化的核心是以人為本，逐步實現公共服務均等化。目前，已有約2億農村人口在城鎮就業。就業問題解決后，迫切需要解決住房和子女教育問題。醫療和養老保障則是中長期問題。住建部調查，進城農村人口在城鎮購房比例不到1%，絕大部分居住在棚戶區、城中村和建筑工地，居住條件惡劣。這個群體規模巨大，僅靠財政投入難以支撐，需要農民工、就業單位和國家“三家抬”。將農民工納入住房公積金制度，個人繳存一部分，單位補助一部分，國家支持一部分，積累在城鎮購房首期付款，再由國家住房銀行提供低息貸款，后續還款用住房公積金支付，將有效緩解購房能力不足矛盾，提升新型城鎮化質量和效益。

　　第四，改進住房公積金管理。住房公積金是國際經驗和我國國情相結合的一項制度創新，對推動住房制度改革、促進房地產市場發展發揮了重要作用。目前的主要問題是制度功能弱化、利益結構失衡、管理運營粗放。根源是體制機制存在弊端。一是城市分散管理，不能跨市融通，貸款需求旺盛城市資金短缺，貸款需求不足城市資金閑置，難以充分發揮作用；二是管理鏈條過長，管理中心為事業單位，不具有金融職能，金融業務要委托銀行辦理，導致管理成本高，服務效率低，存在風險隱患。通過設立國家住房銀行，整合各市管理中心，可以有效提高資金管理集約化、專業化和精細化水平，降低管理運營成本，充分發揮住房公積金作用，保障繳存職工權益。

　　目前，設立國家住房銀行條件已基本成熟。一是改革依據充分。十八屆三中全會《決定》23條提出“研究建立住宅政策性金融機構”、45條要求“建立公開規范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監管機制”。二是資金規模巨大。截至去年底，全國住房公積金3.7萬億元，住房維修資金約5000億元。如允許每年發行專項金融債券1萬億元，今年資金規模接近6萬億元，2020年預計達到20萬億元，可基本滿足首套和改善性自住住房的低息貸款需求。三是已有人員和機構。目前，全國共有管理中心342個，業務網點2651個，從業人員3.8萬人，可充分利用這些機構、網點和人員，組建國家住房銀行分行和支行，中央設立總行，對各地分支機構實行垂直管理。四是籌措資本金。全國住房公積金貸款風險準備金已接近800億元，其中500多億元為超額撥備，可轉化為住房銀行資本金。

　　(作者供職于住房城鄉建設部住房公積金監管司)

　　（張其光、崔勇/文）