申銀萬(wàn)國(guó)研究所銀行組稱(chēng)，交行和招行并未接到全面暫停地產(chǎn)業(yè)務(wù)的通知，相對(duì)而言，這兩家銀行開(kāi)發(fā)貸比重不高，近期政策未變。“今年以來(lái)，民生和幾家大行內(nèi)部對(duì)房地產(chǎn)融資和按揭貸款無(wú)大變化。民生銀行的房地產(chǎn)企業(yè)融資綜合成本超10%，大行開(kāi)發(fā)貸偏謹(jǐn)慎，額度與去年下半年無(wú)變化，僅中行存貸比壓力大，按揭放款周期拉長(zhǎng)到2-3個(gè)月。”

　　廣發(fā)證券地產(chǎn)小組稱(chēng)，銀行并沒(méi)有停止開(kāi)發(fā)貸款，多數(shù)銀行今年目標(biāo)是開(kāi)發(fā)貸款與按揭貸款保持存量不增。目前除了龍頭房企，其余開(kāi)發(fā)貸款利率上浮30%，按揭貸款目前基本沒(méi)有折扣且回款速度較慢。

　　大風(fēng)起于青萍之末

　　與國(guó)泰君安不同的是，招商證券固定收益研究部(以下簡(jiǎn)稱(chēng)招商證券)對(duì)此次傳聞的解讀相對(duì)更為宏觀。

　　招商證券稱(chēng)，目前股份制銀行中，只有少數(shù)銀行還在擴(kuò)張地產(chǎn)融資，大多已經(jīng)開(kāi)始控制。需要指出的是，地產(chǎn)融資控制的主要是夾層融資和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，并非是直接地產(chǎn)貸款，但影響類(lèi)似。

　　邱冠華解釋稱(chēng)，房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)是與監(jiān)管層打擦邊球的業(yè)務(wù)，帶有股權(quán)融資性質(zhì)(理財(cái)資金在中間環(huán)節(jié)成立有限合伙公司，再給開(kāi)發(fā)商提供資金)。這類(lèi)業(yè)務(wù)在銀行的業(yè)務(wù)占比很小，暫停影響不大。

　　房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)主要是房地產(chǎn)上游業(yè)務(wù)(包括鋼鐵、水泥、建筑)，并不包括下游業(yè)務(wù)。“下游是商品房銷(xiāo)售，對(duì)應(yīng)按揭貸款業(yè)務(wù)。按揭貸款不在本次暫停和調(diào)整范圍內(nèi)。”

　　招商證券警告，所謂大風(fēng)起于青萍之末。從股份制銀行行為觀察，不排除地產(chǎn)融資控制作為市場(chǎng)化行為而進(jìn)一步擴(kuò)散的可能。同時(shí)，目前銀行面臨利率市場(chǎng)化背景下的非傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)疊加以去產(chǎn)能的弱周期，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)面臨劇烈調(diào)整，后續(xù)影響尚難評(píng)估，但信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)有階段性上升的可能。

　　此外，目前資金面改善原因的持續(xù)性決定了利率的未來(lái)走勢(shì)。從利率市場(chǎng)化和銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度評(píng)估，似難以支持短期資金利率持續(xù)下行。有一種可能的變化，即在信用風(fēng)險(xiǎn)上升之前，資金面可能會(huì)從階段性寬松走向緊張，之后進(jìn)一步引發(fā)信用問(wèn)題。

　　招商證券認(rèn)為，從利率市場(chǎng)化的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和目前銀行的行為觀察，非標(biāo)資產(chǎn)或廣義影子銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)該是持續(xù)加速擴(kuò)張而非收縮，且將更合乎監(jiān)管要求。

　　招商證券預(yù)計(jì)，銀行高收益資產(chǎn)利率(非標(biāo)利率)還在高位，而債券收益率已經(jīng)大幅下行，在這樣的背景下，今年管理層可能會(huì)像去年一樣，再次尋找新平衡。

　　同時(shí)招商證券提醒，2014年是監(jiān)管年，宏觀政策主基調(diào)在于調(diào)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)在于進(jìn)一步試探經(jīng)濟(jì)社會(huì)容忍度和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。

　　貨幣政策則落腳于金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、排查和監(jiān)管協(xié)調(diào)，監(jiān)管的關(guān)鍵在于監(jiān)管層須對(duì)影子銀行、地方政府債務(wù)、房地產(chǎn)金融和民間融資擔(dān)保等重點(diǎn)領(lǐng)域明確底線標(biāo)準(zhǔn)和制定事后防控預(yù)案。

　　杭州樓盤(pán)降價(jià)或只是開(kāi)始

　　對(duì)于網(wǎng)傳杭州樓盤(pán)降價(jià)傳聞，海通證券地產(chǎn)研究組表示，根據(jù)調(diào)研情況看，杭州確有兩個(gè)郊區(qū)項(xiàng)目尾盤(pán)降價(jià)(即德信·北海公園和天鴻·香榭里)，降幅約20%，暫時(shí)尚未出現(xiàn)各大開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)現(xiàn)象。

　　海通證券地產(chǎn)研究組稱(chēng)，2013年杭州市場(chǎng)總貨量3000億元，銷(xiāo)售1599億元，真實(shí)去化率一般。此外，2013年土地出讓1300億元，將在未來(lái)形成大約3000億元新增庫(kù)存貨值，市場(chǎng)將面臨價(jià)格和庫(kù)存壓力。

　　雖然杭州降價(jià)樓盤(pán)僅兩個(gè)，海通證券地產(chǎn)研究組稱(chēng)，“歷史經(jīng)驗(yàn)表明，降價(jià)預(yù)期對(duì)地產(chǎn)殺傷力很大，真實(shí)降價(jià)對(duì)A股殺傷力更大。去年3月屬銷(xiāo)售高點(diǎn)，基數(shù)較高，這將帶來(lái)后期增速壓力，市場(chǎng)短期會(huì)承受悲觀情緒沖擊。

　　盡管如此，海通證券地產(chǎn)研究組仍堅(jiān)持認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)直接進(jìn)入斷崖式下跌概率小，2014年市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自局部爆破。上半年個(gè)別城市會(huì)因?yàn)閹?kù)存而擠出泡沫，下半年主要看銀行流動(dòng)性釋放程度。

　　海通證券地產(chǎn)組補(bǔ)充稱(chēng)，去年四季度和今年一季度，香港開(kāi)發(fā)商宣布新盤(pán)降價(jià)，比如新鴻基打了八五折，導(dǎo)致出現(xiàn)剛需入市搶購(gòu)，說(shuō)明一線城市房?jī)r(jià)可控。預(yù)計(jì)今年北上廣三地房?jī)r(jià)仍有5%漲幅，這對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商不會(huì)有很大影響。

　　“今年房地產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)需引起足夠警惕，但不宜過(guò)度解讀風(fēng)險(xiǎn)，一線地產(chǎn)商風(fēng)險(xiǎn)不大，這些企業(yè)在今年1月份已有大量融資，且部分企業(yè)擁有海外融資渠道。”海通證券地產(chǎn)組認(rèn)為，“中小型房地產(chǎn)企業(yè)將迎來(lái)并購(gòu)潮，但這屬于正常調(diào)整。目前，北上廣庫(kù)存消化量集中在郊區(qū)，上海和北京郊區(qū)新盤(pán)和二手房?jī)r(jià)格比較合理，價(jià)格水平約為2萬(wàn)/平米，這個(gè)價(jià)位的樓盤(pán)有剛需支撐，無(wú)需過(guò)分擔(dān)心，也不太可能出現(xiàn)較大幅度價(jià)格波動(dòng)。”

　　廣發(fā)證券地產(chǎn)小組認(rèn)為，杭州降價(jià)從小開(kāi)發(fā)商開(kāi)始，主要不是基于資金問(wèn)題，而是基于對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)相對(duì)悲觀，這與其上周在珠三角調(diào)研的結(jié)論一致。據(jù)其了解的情況，目前包括主流開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷也偏悲觀。

　　“杭州市場(chǎng)去年成交增長(zhǎng)6% ，房?jī)r(jià)整體基本保持，而去庫(kù)存周期則持續(xù)增長(zhǎng)，去庫(kù)存周期由年初的不到10個(gè)月增長(zhǎng)至17個(gè)月。”廣發(fā)證券地產(chǎn)小組認(rèn)為，“杭州降價(jià)不會(huì)是個(gè)例，未來(lái)會(huì)有更多樓盤(pán)出現(xiàn)打折促銷(xiāo)，這符合我們前期對(duì)部分地區(qū)有價(jià)格壓力的判斷(包括青島、寧波、南昌、溫州、無(wú)錫等)。短期內(nèi)，主流地產(chǎn)股仍然會(huì)有估值壓力，兩會(huì)臨近，需要提防房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)。”