在樓市調(diào)控、監(jiān)管部門收緊銀行開發(fā)貸的雙重作用下，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資來源逐漸向銀行外渠道發(fā)展，包括信托和海外債市，但并非所有開發(fā)商的融資狀況都得到改善。

　　證券時報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來，不同類型開發(fā)商的融資環(huán)境差異正呈放大之勢，在額度受限的前提下，往年銀行開發(fā)貸的“嫌貧愛富”現(xiàn)象更為突出：偏愛大型開發(fā)商，小型開發(fā)商的融資壓力更為嚴(yán)峻。

　　銀行貸款為主流渠道

　　對于未來大型上市房企的融資環(huán)境的改善，標(biāo)普信用分析師符蓓認(rèn)為這主要得益于以下幾個因素：一是融資成本降低，今年年初多家香港上市的內(nèi)地房企以較低利率從海外市場發(fā)債融資，拉低了其融資成本；二是信托等非銀融資渠道仍會繼續(xù)發(fā)揮作用；三是多數(shù)房企的財務(wù)積極性有所提高，在土地獲取和債務(wù)擴(kuò)張上的態(tài)度偏謹(jǐn)慎。此外，一手住宅銷售回暖增強(qiáng)了公司現(xiàn)金流。

　　不過，標(biāo)普并不認(rèn)為融資環(huán)境改善尤其是融資渠道的拓寬會降低大型房企對于銀行貸款的依賴程度。

　　標(biāo)普亞太區(qū)企業(yè)評級董事總經(jīng)理李國宜接受記者采訪時表示，對于大型房企來說，從信托渠道融資實屬去年銀根緊張時期的無奈之舉，而海外融資方面則要找準(zhǔn)海外流動性寬松的時間窗口，因此兩者并非大型房企主流融資渠道，銀行貸款仍是主要渠道，占比達(dá)到60％至75％甚至更高。

　　李國宜預(yù)計，2013年國內(nèi)流動性將比去年寬松，有條件的大型房企可能會壓縮信托融資比例，因為信托融資利率較高、期限較短且合同條款較為苛刻，他認(rèn)為，信托融資部分將逐漸被銀行貸款替代，海外融資也將成為重要補(bǔ)充。

　　記者從銀行方面了解到的情況也印證了上述觀點。某一線城市國有銀行地產(chǎn)行業(yè)團(tuán)隊負(fù)責(zé)人對記者表示，近期其經(jīng)辦的幾筆大型房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利率有所下調(diào)，此前的貸款年利率普遍為基準(zhǔn)利率上浮10％，目前僅上浮5％。

　　記者了解到，雖然開發(fā)貸利率有所下降，銀行從合規(guī)經(jīng)營以及控制風(fēng)險的立場出發(fā)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸的額度。前述國有銀行人士告訴記者，總行和銀監(jiān)局一直對房地產(chǎn)開發(fā)貸有嚴(yán)格規(guī)定，因此分行對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)貸款實施嚴(yán)格的準(zhǔn)入規(guī)定，“各家銀行都有自己的一份客戶名單，不在名單之列一定不能放款。”該人士稱。

　　小開發(fā)商融資環(huán)境惡化

　　從各方面提供的信息看來，今年一線城市大型開發(fā)商似乎并不缺錢，但小型開發(fā)商的處境則截然相反。

　　渣打銀行于2012年12月至2013年1月期間，對位于武漢、西安、成都等二三線城市的30家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其融資環(huán)境沒有顯著改善：首先，項目開發(fā)貸款與前一次調(diào)研時同樣保持著8％的平均利率；其次，當(dāng)問及信托貸款時，23家受訪者表示了解其他同行已經(jīng)得到信托資金，比上期調(diào)研時多出3家，且信托貸款利率由上一期調(diào)研的14％上升到本期的17.3％；第三，受訪者表示小開發(fā)商的融資環(huán)境正在惡化，而且有11家受訪公司已聽說有開發(fā)商在銀行或信托公司存在貸款違約，比前一次調(diào)研多出5家；此外，開發(fā)商拖延對供應(yīng)商付款的情況仍然普遍，拖延對地方政府付款的情況有增加之勢。

　　渣打銀行（中國）宏觀分析師申嵐對記者表示，盡管貨幣政策從2012年年中開始松動，但銀行對開發(fā)貸仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，該調(diào)研結(jié)果顯示，開發(fā)融資狀況仍然緊張，尤其是較小規(guī)模的開發(fā)商，獲得銀行貸款的難度高，融資成本沒有顯著下降。申嵐還預(yù)計，由于樓市調(diào)控基調(diào)仍主導(dǎo)市場，2013年整體銀行開發(fā)貸增長情況將不會出現(xiàn)明顯放松。

　　“在有額度的情況下，銀行從控制不良率的角度出發(fā)，貸款肯定會偏向于大型房地產(chǎn)企業(yè)。”銀行信貸審查員黃先生表示。

　　標(biāo)普分析師符蓓則表示，小型開發(fā)商在改善銷售和降低流動性壓力方面面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，開發(fā)商的信用質(zhì)量兩極分化將是2013年的主題。（蔡愷）