映象財經

　　一邊是房企對資金的極度渴望，一邊是監管的不斷趨嚴，房地產信托在搖擺中回暖，展現較強“吸金”能力。據用益金融信托研究院6月19日發布的報告顯示，上周（6月12日-18日）成立的集合信托中，房地產領域規模占比再次罕見居首。但不少業內人士認為，長期來看，由于信托公司對房地產融資項目更為謹慎，預計房地產融資規模還會重回下降通道。

　　真回暖：規模罕見居首 

　　數據顯示，上周成立的集合信托產品中，房地產領域規模占比最大，較為罕見的居于首位，共成立5款，募集資金22.65億元，占總規模的38.47%，規模及占比較上周相比呈現明顯上漲；金融領域位列第二，共成立15款產品，融資規模為14.38億元。今年5月第二周（5月8日-14日），房地產信托融資規模也曾居于首位。

　　如此表現其實早有伏筆。今年以來，房地產信托融資規模已持續回溫。用益金融信托研究院統計數據顯示，今年前5個月，房地產信托的成立規模占比一直在上升，分別為6%、6.03%、8%、9%和23%。其中，5月成立規模256.61億元，同比大增250.64%。

　　這也與去年房地產信托的“遇冷”形成反差。據一位信托業內人士介紹，在2015年房地產“去庫存”的背景下，不少房地產信托暴露了風險，信托公司開始收緊這類業務，導致曾在工商企業、證券市場、金融等五大信托投資領域中，位居榜首的房地產類項目風光不再。來自中國信托業協會的官方數據顯示，截至2016年底，資金信托投向房地產領域的規模為1.43萬億元，占比8.19%，已從之前的榜首位置滑落到墊底位置。

　　上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，彼時房地產信托業務出現違約，和此前融資規模過大、房企投資過于自信有關，所以會出現償付壓力增大、違約案例增加的現象，也反映出房企在市場周期的調整下應對不夠及時。

　　出于風控考慮，在去年10月全國樓市調控大幕拉開后，不少信托公司對于房地產融資項目更趨于謹慎。據用益信托統計數據顯示，調控第一個月，房地產信托成立規模環比降幅就達到45%。

　　真缺錢：房企喊渴 

　　房地產信托由熱到冷后，緣何又在今年回溫？不少業內人士都指出，這與房企的其他融資渠道已經陸續遭到“圍剿”有很大關系。普益標準的分析師表示，首先是嚴控境內發債，去年11月以來，再無房地產公司債獲得批準發行；其次銀監會明確提出銀行業要嚴格執行房地產貸款業務規則要求和調控政策，一方面收緊開發貸，另一方面嚴禁理財資金違規進入房地產；今年初中國基金業協會也出臺監管細則，明確禁投16個城市的5類房地產私募資產管理計劃，地產私募融資大幅收縮。

　　其中，在銀行貸款方面，有城商行分行副行長證實，上個月確實收到了總行下發的“史上最嚴”流動性管控方案，對“吃資金大戶”房地產企業實施“限流”，甚至是批復了授信，短期也不予放款。這無疑會讓房企感到“壓力山大”。“所以又有部分房企開始尋求一些信托融資合作。”嚴躍進說道，很多房企近期資金面開始收緊，加上確實有補庫存需求，因此對于信托融資依賴程度加大。

　　值得注意的是，此前銀行貸款、公司債等都還算是成本相對較低，信托、資管等屬于高成本融資渠道。但今年以來，銀行貸款、公司債等也紛紛“漲價”。一方面，企業發債成本高企，據Wind統計數據顯示，截至6月中旬，今年信用債發行利率在6%以上的債券數量已有約500只，7%以上的約100只，有3只信用債利率超過9%。中國社會科學院教授劉煜輝日前在公開演講中感嘆，在去年同期，收益率3%的債券還比比皆是，且會遭到哄搶。

　　另一方面，銀行惜貸情緒攀升，本月初，一家地方農商行總行信貸部人士告訴北京商報記者，該行的貸款利率一路上行，目前對個別企業貸款利率已接近10%，比基準利率翻了兩倍多。

　　這一成本已經高于信托融資，最新數據顯示，上周房地產信托的平均收益率為7.1%。可以看出，信托這類傳統的高成本融資渠道在當下反而并不顯得“貴”了，這同時也顯示出，房企在高成本背后異常渴求資金的態度。

　　假持續：信托公司不看好 

　　不過，房企對資金的渴求，是否會讓房地產信托持續回溫，還需要打上問號。種種跡象顯示，在樓市“輸血”的多個渠道逐一遭堵之時，針對房地產信托的監管也更加嚴格。在今年監管層密集下發的整治金融亂象文件中，已有45號文、6號文等多份文件提及房地產信托。5月下旬，銀監會向各銀監局下發《2017年信托公司現場檢查要點》，再次將違規開展房地產信托業務列為重點檢查對象。

　　嚴躍進表示，對于信托業務的管制，有助于房地產市場融資的規范。信托融資的發行規模相對較大，過去是房地產融資的一種有效手段。但現在此類融資實際上面臨了很多壓力，比如說在信托名義下有各類明股實債的做法，此類資金最終流入到了土地拍賣市場上，這也恰是近期土地市場管制的重點。所以預計此類政策實施以后，房企在信托融資方面又會面臨收緊的態勢，也倒逼房企繼續尋找其他合規的融資手段。用益金融信托研究院助理研究員黃琬娜也認為，目前針對房地產信托的監管正在趨嚴，會令信托公司對房地產融資項目更為謹慎，因此融資規模預計會重回下降通道。

　　這一猜想同樣得到多家信托公司的證實。日前，多家信托公司相關負責人向北京商報記者表示，今年房地產信托業務是一個調整期，政策趨緊，多數信托公司持觀望態度，等待市場情況更為明朗。還有部分信托公司人士透露，加強監管后，很多以前可以發行的產品現在都無法備案，部分信托公司更是主動叫停了房地產信托業務。

　　也有一位信托業人士持有不同的看法。該人士指出，從近期數據來看，在監管已經趨嚴的情況下，房地產信托融資規模依然有上漲的表現，這其實是矛盾的，不排除監管在實際操作中會稍許放松，為了讓企業不要因為資金面持續吃緊影響經營。

　　“而且業務側重在房地產領域的信托公司自始至終都是那幾家，沒做房地產的還是沒做。項目都是在合規框架下進行的，需要給監管報備。”上述人士認為，從這個角度來看，不應把房地產信托與高風險直接畫等號。但嚴躍進也提醒，一般來說，樓市降溫周期中違約率是有上升可能的。從房企的負債等角度看，在2016年表現還不錯，部分企業負債狀況有所改善，真正的壓力或在2017年下半年才會顯現出來。