2012年，地產基金集中爆發，近百只基金成立。

　　2012年12月24日，華遠地產發布公告，稱將成立房地產基金管理公司北京華遠錦程投資管理有限公司，用于籌集資金支持公司地產業務發展，這可能是2012年成立的最后一只地產基金。

　　據清科中心發布的數據顯示，2012年共有94只私募類房地產投資基金完成募集，而2011年只有67只，整個地產私募基金的規模在去年翻了一番，達到2000億左右。

　　全國工商聯房地產投資基金聯盟秘書長閆宗成認為，房地產基金是以后地產商融資的主流方向，也是實現中等收入階層進入高利潤領域的一種手段，房地產基金應提升到國策的高度來發展。

　　相比閆宗成的樂觀，一位要求匿名的地產基金董事長認為，我國目前的地產基金只不過是一種變相集資行為，退出機制單一，僅有項目出售后贏利分紅這一種方式，并且要求15%以上的回報率，從未來房地產走勢來看，業績可能無法達到相應的要求，存在很大的風險。

　　基金規模三年增19倍

　　據公開信息顯示，房地產業每年新增投資規模在7萬億左右，目前2000億的地產私募基金所占比例僅3%。到2015年，公募和私募地產基金加在一起將超過1萬億，如果地產業今后每年仍需要8萬億的新增資金，占比也不過30%以上。閆宗成表示，美國地產公司資金來源中70%為地產基金，30%來自信貸，我國只有極少的資金來自地產基金，目前來看，地產基金有非常大的發展空間。

　　2010年起，國家對房地產業進行最嚴厲的調控，資金短缺一時成為房地產公司最嚴重的問題，鄂爾多斯等地的地產商不惜借利息超過30%的高利貸，最后因無力償貸破產，許多投資者血本無歸。

　　這一大背景催生了私募股權基金形式的地產基金。2010年，盛世神州、高和投資、瑞銀?金地中國房地產投資基金以及穩盛投資基金等知名機構紛紛成立房地產投資基金。

　　據公開消息，2010年之前，人民幣房地產基金只有20多只，管理資金規模100億元左右。而截至2012年10月底，市場上共有224只房地產基金，在管資金規模超過2000億元。三年時間房地產基金規模獲得19倍增長。

　　清科研究中心統計，房地產開發經營仍是投資者最鐘愛的子行業，共發生投資案例80起，披露金額的73起涉及30.4億美元。此外，物業管理領域有兩宗交易，房地產中介服務涉及一筆，其他子行業涉及一筆。

　　從募集幣種看，2012年完成的新募人民幣房地產基金在數量上占據壓倒優勢，全年共計募集完成89只，而外幣類僅5只。但在單只基金規模方面，外幣房地產基金占據上風，平均單只外幣房地產基金約是人民幣基金的8.92倍。值得一提的是，今年整體PE市場共完成15只外幣基金募集，其中有1/3為房地產基金，從另一個側面說明外資機構對中國房地產市場的看好。

　　投資于項目公司的項目建設與啟動階段仍是絕大多數房地產基金的首選目標。投資方式上，在現階段采用股權與債權結合方式的投資依然處于主流地位，此外全股權投資的比例有所增加，可轉債與過橋貸款方式也占一定比例。

　　雖然地產基金大熱，但也有部分地產商對其并無太大需求。旅游地產商瑞濤集團副董事長田曉文表示，作為中小地產商，對地產基金暫時未作深入了解，但不排除將來會與地產基金合作甚至自己成立基金，但目前旗下項目并不需要地產基金。

　　難達高收益率

　　地產基金的成立，最終是為了退出，即私募業常說的“結婚是為了離婚”。但目前A股IPO市場對地產業的大門關閉，因此地產基金多采用股權轉讓、股東回購和管理層收購等方式退出。

　　清科研究中心數據顯示，與2011年全年2筆退出相比，2012年房地產行業退出案例數大幅增長，全年共有12筆退出案例，涉及12個項目/房企。由于房地產行業的特殊性，房地產基金在IPO退出上存在先天的不足，因此房地產基金多采用其他退出方式，2012年包括股權轉讓方式退出6筆、股東回購4筆、管理層收購2筆。

　　房地產并購出現數量、金額雙回落。清科數據顯示，2012年并購市場共發生房地產并購案例100起，涉及金額39.04億美元，數量及金額與2011年相比皆有不同程度下滑。由于2011年房地產并購市場的爆發已對該領域的存量市場有所消耗，在土地供應有所控制的前提下，2012年房地產行業的“待并購項目”勢必有所減少。而大型房企下屬房地產基金2012年動作頻繁，也在一定程度上削減了大型房企直接參與并購的空間。

　　與IPO退出方式相比，上述三種方式都難以實現投資收益最大化，地產基金的收益大打折扣。

　　此外，地產業的發展形勢也直接影響地產基金的收益，閆宗成認為，從政策來看，中央越來越強調房屋不應該作為投資品，投資者在房地產行業的投資回報以后更多是從房地產銷售這一后端移到了前端。不過閆宗成也承認，房地產私募基金多是純股權類的，項目發展一旦遇到困難，股東的資金可能縮水甚至顆粒無收。因此，我國要大力推廣公募地產基金，為普通收入階層提供投資平臺。

　　一位匿名地產基金董事長向記者分析，西方地產基金資金來源以養老基金、主權基金為主，這些基金追求安全性，年回報率在3%-4%，并且有完善的退出機制，地產基金通過股票上市后在資本市場退出，一般基金從成立到退出要經歷10年的時間，所以較為穩健。

　　但在中國，如果按十年期銀行貸款6%的收益率計算，十年下來的最低收益率必須是60%，是西方地產基金回報率的幾十倍，再加上基金贏利的部分LP還要拿走2%的管理費，所以，起碼要有10%以上的回報率才可能募集到資金。如果以年回報率15%計算的話，十年下來，就是150%的回報，他認為這根本不現實。

　　中國所有的基金全是短期的集資行為，全靠投資項目賣出后的贏利分紅，目前拿地價格一路走高，現在地王動輒50億元以上。此外，銷售出的房地產項目還有多種稅收，一般80%以上的收入都被土地出讓金和稅收拿走。剩下20%的贏利，根本不可能支撐上述回報水平。因此國內的房地產私募是缺胳膊斷腿的，風險非常大。（記者 劉成昆）