映象財(cái)經(jīng)

    記者注意到，目前，我國的樓市調(diào)控正在下一盤很大的棋。繼國慶節(jié)前后全國逾20個(gè)熱門城市主動(dòng)祭出限購限貸等新政之后，各種調(diào)控方式接連出臺，比如嚴(yán)查信貸資金違規(guī)流入樓市、整肅房地產(chǎn)中介以及打擊房企的不規(guī)范銷售行為等。

　　而就在昨天（11月8日），這種調(diào)控再度升級——發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)文，將針對各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市、副省級省會(huì)城市的商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，為期一個(gè)月(11月10日~12月20日)，檢查對象涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。與之前各個(gè)城市的單獨(dú)行動(dòng)不同，此次調(diào)控的規(guī)格有了明顯的升級。

　　有分析指出，此次專項(xiàng)檢查實(shí)際上瞄準(zhǔn)的是房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的捂盤惜售行為。總的來看，包括此次專項(xiàng)檢查以及此前的限購限貸，此輪調(diào)控有一個(gè)核心是一以貫之的，即從多方面規(guī)范市場交易行為，進(jìn)而起到抑制擠壓資產(chǎn)泡沫的作用。從后續(xù)影響上看，此次專項(xiàng)檢查有助于防范房價(jià)虛高現(xiàn)象的出現(xiàn)，購房者的顧慮會(huì)有所減少，買房的底氣也會(huì)增加。

　　不過，亦有分析指出，受政策持續(xù)收緊、購房者預(yù)期變化等因素影響，四季度核心城市房價(jià)或逐步過渡到微跌區(qū)間。

　　重點(diǎn)查處八類違規(guī)行為

　　相較于此前單個(gè)城市的專項(xiàng)整治，昨日發(fā)改委、住建部發(fā)布的文件涉及的城市更廣、主導(dǎo)檢查的單位級別更高、檢查內(nèi)容也更為明確。文件顯示，此次活動(dòng)由住建部、發(fā)改委直接向各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市、副省級省會(huì)城市專門發(fā)文，涉及發(fā)改委、物價(jià)局，住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、建委、房地局，深圳（樓盤）市市場監(jiān)督管理局。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此前深圳、廣州（樓盤）、上海（樓盤）、北京（樓盤）和合肥（樓盤）等地已經(jīng)開展的針對房地產(chǎn)市場的專項(xiàng)整治活動(dòng)，多是市級政府主導(dǎo)進(jìn)行。而本次檢查對象將由省級價(jià)格主管部門按照“雙隨機(jī)”的要求產(chǎn)生，直接抽查50家在售樓盤、50家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店，組織市級價(jià)格主管部門全面檢查其他在售樓盤、各自抽查50家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店，并及時(shí)向社會(huì)公布抽查情況及查處結(jié)果。

　　文件顯示，八項(xiàng)行為將受到重點(diǎn)查處，主要包括，銷售商品房不明碼標(biāo)價(jià)、未在交易場所醒目位置明碼標(biāo)價(jià)；未按規(guī)定實(shí)行“一套一標(biāo)”；未一次性公開全部銷售房源。

　　此外，商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代收代辦的收費(fèi)未標(biāo)明由消費(fèi)者自愿選擇；標(biāo)示信息不全，沒有按照規(guī)定內(nèi)容明碼標(biāo)價(jià)、公示相關(guān)收費(fèi)以及影響商品房價(jià)格的其他因素；采取多種方式明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)價(jià)內(nèi)容不一致；在標(biāo)價(jià)和公示的收費(fèi)之外加價(jià)、另行收取未予標(biāo)明的費(fèi)用和其他違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定銷售商品房的行為也在重點(diǎn)檢查之列。

　　值得注意的是，本次檢查的結(jié)果在專項(xiàng)總結(jié)前，將會(huì)分階段公布。各省級價(jià)格主管部門、住建部門要在11月25日、12月10日將階段性檢查情況（每次上報(bào)3件典型案例，共6件）分別報(bào)送國家發(fā)改委價(jià)監(jiān)局、住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司，12月20日前報(bào)送專項(xiàng)檢查總結(jié)。

　　專家：意在規(guī)范交易環(huán)節(jié)

　　值得一提的是，早在10月中旬，住建部在《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》中明確指出，要對房企的9種不正當(dāng)經(jīng)營行為依法嚴(yán)厲查處，其中便包括：不捂盤惜售或散布漲價(jià)信息；每套房均明碼標(biāo)價(jià)，不在銷售現(xiàn)場臨時(shí)提價(jià)，不收取價(jià)外費(fèi)用等。昨日發(fā)改委與住建部宣布的針對商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的專項(xiàng)檢查，與上述住建部10月份的文件無疑是一脈相承的。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從調(diào)控思路上看，發(fā)改委和住建部此次針對商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的專項(xiàng)檢查，實(shí)際上和此前各地推出的限購限貸政策是一致的，即多方面規(guī)范市場交易，進(jìn)而抑制資產(chǎn)泡沫。

　　他表示，過去部分房企的商品房銷售報(bào)價(jià)比較隨意，尤其是行情較好的情況下，會(huì)隨意漲價(jià)，這使得此類住房交易市場比較混亂，進(jìn)而造成購房者的購房成本加大。

　　“此次專項(xiàng)檢查非常有必要。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，對房屋銷售中的標(biāo)價(jià)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，能夠防范各大房企和中介的虛假營銷做法，督促房企和中介機(jī)構(gòu)回歸誠信經(jīng)營，對于規(guī)范市場交易環(huán)境、穩(wěn)定市場預(yù)期等有積極作用。但明碼標(biāo)價(jià)的政策導(dǎo)向要落實(shí)，有賴于兩點(diǎn)。一是各類價(jià)格的公示需要讓購房者較容易獲知，尤其是要實(shí)現(xiàn)一房一價(jià)。二是對于各類虛假報(bào)價(jià)，應(yīng)該通過限制銷售或加收罰款等方式進(jìn)行約束，對相關(guān)售樓處或中介門店的后續(xù)銷售資格也應(yīng)該進(jìn)行限制。

　　值得注意的是，近期各地對房產(chǎn)中介的監(jiān)管規(guī)范力度有明顯加強(qiáng)趨勢。比如，不久前的10月27日，深圳市市場和質(zhì)量監(jiān)督管理委員會(huì)(以下簡稱深圳市場監(jiān)管委)便組成了13個(gè)檢查組，對42家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行了突擊檢查。此次檢查不僅基本覆蓋了當(dāng)?shù)氐拇笮椭薪?，而且不同于以往綱領(lǐng)性的規(guī)范，深圳市場監(jiān)管委此次對房產(chǎn)中介提出了十余條具體的業(yè)務(wù)規(guī)范內(nèi)容。

　　無獨(dú)有偶，此次針對商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的專項(xiàng)檢查，其檢查對象也包括房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。對此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，近期監(jiān)管層針對房產(chǎn)中介的整頓很有必要，因很多違規(guī)的業(yè)務(wù)都是部分中介盲目創(chuàng)新導(dǎo)致的。尤其是一些互聯(lián)網(wǎng)中介平臺，此前很大程度上游離于監(jiān)管之外，導(dǎo)致不少資金違規(guī)流入了樓市，造成了樓市資產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大。

　　房價(jià)或進(jìn)入微跌區(qū)間

　　值得注意的是，從范圍來說，此輪房地產(chǎn)調(diào)控針對的多是樓市上漲熱點(diǎn)城市，此次針對商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的專項(xiàng)檢查亦不例外。

　　在各類調(diào)控措施步步為營推進(jìn)的背景下，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，房價(jià)自國慶長假之后已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的降溫。國家統(tǒng)計(jì)局10月21日公布的數(shù)據(jù)顯示，10月上半月，從房價(jià)環(huán)比漲跌幅度看，15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價(jià)走勢趨穩(wěn)，深圳等地新建商品住宅價(jià)格甚至出現(xiàn)了環(huán)比下降的現(xiàn)象。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的全國54個(gè)城市的成交數(shù)據(jù)也顯示，受新政策收緊影響的22個(gè)城市實(shí)際簽約量明顯下調(diào)，10月環(huán)比跌幅達(dá)40%。此外，11月首周，54城新房成交5.6萬套，環(huán)比下滑20%，這是今年以來該統(tǒng)計(jì)口徑第二次跌破6萬套，上一次出現(xiàn)這種情況是政策頻出的國慶長假。

　　來自中原地產(chǎn)的分析認(rèn)為，54城新房簽約數(shù)據(jù)的變化，主要是因?yàn)橄拶徶安糠殖鞘谐霈F(xiàn)集中簽約，提前釋放了消費(fèi)需求，進(jìn)而出現(xiàn)調(diào)控后市場成交下滑的現(xiàn)象。因簽約和網(wǎng)簽的時(shí)間差，10月中旬以后開始顯現(xiàn)的網(wǎng)簽量下滑將會(huì)持續(xù)，預(yù)計(jì)4季度新房成交較3季度下調(diào)50%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，10月中旬以后，北京、上海、深圳等地開展的政策全面落地執(zhí)行的執(zhí)行力度可謂前所未有。嚴(yán)格執(zhí)行的調(diào)控政策影響了購房者的預(yù)期，并開始出現(xiàn)全面觀望的態(tài)勢，加速了市場成交下調(diào)趨勢。

　　張大偉認(rèn)為，政策趨勢已經(jīng)改變，市場分化必將帶來政策分化，未來更是趨向于一城一策，部分政策力度不大但房價(jià)上漲壓力較大的城市將面臨調(diào)控繼續(xù)加碼的可能。在此情況下，過去房價(jià)漲幅較快的10幾個(gè)核心區(qū)域城市，在四季度，房價(jià)有可能會(huì)從10月份的停漲逐步過渡到11月至12月的微跌。