位于海口西海岸的海長流項(xiàng)目正在推售。這個號稱總面積達(dá)百萬平方米綜合體大盤，一期住宅項(xiàng)目以7068元/平方米起價，均價不到9000元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于西海岸區(qū)域15000元/平方米的主流價格。藍(lán)天白云、椰林樹影、水清沙幼的海南，正在變成開發(fā)商們的紅海。龐大的供應(yīng)量、有限的需求量，在調(diào)控的作用下，海南的開發(fā)商們?nèi)兆佣疾缓眠^。降價是“撕開”市場的唯一辦法。

　　調(diào)整并未結(jié)束。EJU易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱預(yù)測，海南泡沫雖不至于破裂，房價還將緩慢下滑。

　　瘋狂后的漫長消化

　　由香港上市公司盛高置地（0337.HK）開發(fā)的海長流項(xiàng)目，并非海南唯一大幅降價的樓盤。

　　同樣位于海口西海岸的西海瑞園，2012年初就已把房價降到了7499元/平方米，雖然房源局限在低層的60套，目前高層仍保持在9000元/平方米左右，但與2011年13000元/平方米以上的價格相比，降價幅度也達(dá)到40%左右。彼時，西海瑞園曾是該區(qū)域內(nèi)同類型樓盤單價唯一跌破1萬的項(xiàng)目，但隨后，陸續(xù)有開發(fā)商加入降價大潮。

　　2013年1月1日，陵水樂活城市開盤，公寓均價9800元/平方米，別墅均價15000元/平方米，這種價格水平較清水灣區(qū)域的雅居樂清水灣、阿羅哈清水灣、綠城清水灣等樓盤，每平方米要低幾千元，部分別墅產(chǎn)品價格甚至相差2萬元/平方米以上。

　　2011年 2月份，海南省政府發(fā)布“瓊版國八條”，隨后，海口和三亞市出臺限購政策。雖然陵水、文昌等其他縣市并不限購，但海南房地產(chǎn)市場從此漸入低迷，卻是不爭的事實(shí)。據(jù)丁祖昱觀察，海南幾個主要城市的房地產(chǎn)市場幾乎全線調(diào)整，沒有哪個城市、哪個開發(fā)商是幸免的。

　　1993年的房地產(chǎn)調(diào)控，海南用了十幾年時間都未能消化。但2009年底“國際旅游島” 規(guī)劃再次引爆樓市，海南開發(fā)熱急劇升溫。萬科、保利、中信等公司紛紛在海南拿地開發(fā)。

　　據(jù)海南統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，目前海南省房屋施工面積為4972.91萬平方米，同比增長41.7%。1至11月，海南商品房銷售面積811.37萬平方米，同比增長1.5%。與銷量相比，供應(yīng)量顯得有些龐大。而根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，海南潛在的供應(yīng)量遠(yuǎn)超5000萬平方米，或達(dá)1億平方米，但這些數(shù)字未經(jīng)官方證實(shí)。

　　在海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長王靜看來，降價屬于個別企業(yè)的行為，海南房地產(chǎn)市場一直相對穩(wěn)定，沒有太大的變化。2012年1月8日，接到本報記者電話時，王靜正在哈爾濱。為了擴(kuò)大客源，海南房地產(chǎn)協(xié)會牽頭幫企業(yè)去各個城市推介，牽線賣房。這樣的推介活動一年要做好幾次。

　　短板凸顯

　　據(jù)長居海南的中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)機(jī)構(gòu)推廣中心總監(jiān)付東觀察，來海南置業(yè)的內(nèi)地投資客越來越理性。“過去花十萬、二十萬就可以在海南供房，現(xiàn)在通常是要花一二百萬買一套一年都住不了幾天的房子，并且如果沒人打理，旅游地產(chǎn)將會貶值。”在供應(yīng)量持續(xù)增大的情形下，需求量沒有增加反而萎縮了。

　　如果說價格是表象，供應(yīng)量過大只是階段性問題，積淀已久的是海南旅游地產(chǎn)長期存在的問題。

　　丁祖昱認(rèn)為，海南能夠讓游客留下深刻印象的，有獨(dú)特性、趣味性和文化內(nèi)涵的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品并不多。對購房者影響最大亦最直接的是，項(xiàng)目配套不成熟。“許多項(xiàng)目的配套只有酒店和高爾夫球場，不符合休閑度假的需要。”丁祖昱說。

　　以雅居樂開發(fā)的陵水清水灣為例。這個占地1.5萬畝的超大型樓盤，去年公布的銷量是85億元，在目前空置率高達(dá)80%的情況下，暫未有計劃開設(shè)學(xué)校和醫(yī)院。有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士向本報記者反映，在陵水交通多有不便。清水灣要排隊(duì)許久才能打到車，銀行也是剛剛開業(yè)。開發(fā)商承諾開業(yè)的酒店也一再推遲。“南派開發(fā)商太過務(wù)實(shí)，對配套的投入較為吝嗇。”他說。據(jù)其觀察，一些北派開發(fā)商投入要更舍得一些，如中信泰富等，在神州半島（距萬寧市萬城鎮(zhèn)約28公里）的項(xiàng)目，開發(fā)之初就已建成了兩家五星級酒店。

　　海南有著豐富的歷史文化資源。但丁祖昱指出，海南距離真正的國際旅游島尚有距離，仍需假以時日。商品房供過于求將持續(xù)一段時間，但丁祖昱認(rèn)為，今日不同20年前之處在于，開發(fā)商資金更加雄厚，普遍拿地成本較低，不會出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。市況不好，開發(fā)商亦會放緩建設(shè)進(jìn)度。

　　（荊寶潔）