映象財經

　　2017年7月21-24日，博鰲· 21世紀房地產論壇第17屆年會論壇在海南三亞理文索菲特度假酒店舉行。本屆年會主題為“強監管與去杠桿：地產結構性變革的窗口期”。任志強雖未能親臨現場，但仍通過音頻以及PPT與分享了他關于“市場的變化問題和可能發展的趨勢”看法，他認為就國家體制制度而言，最重要的是土地制度，在這樣一種政府決定土地資源配置的情況下，中國的房地產市場，不可能會發生根本性的變化。

　　1、今年房地產市場的銷量和銷售額都可能創歷史新高 

　　從當前的房地產看，住房的價格增幅已經出現了一些下降，那么不控就可能會漲得更快更高。因此在強監管和相關限購政策影響下，總體而言房價短期內仍將平穩發展。但是需要注意的是，增幅的變化，而不是絕對價格出現了大幅度的下滑。

　　同時，當前的房地產各種指標中，一方面要看土地，一方面要看新開工，這些變化中，都說明預期會產生變化。從今年的房產市場銷售情況看，市場普遍認為微觀和宏觀調控會對樓市產生不利影響，對房價形成壓制。但任志強在論壇上表示，從目前的情況看，今年房地產市場的銷售，從面積到金額，都可能創歷史新高。 

　　另一方面，任志強指出，很多城市在限制住房價格的上漲，但卻從來沒有任何政策限制地價的上漲。從二季度公布的數據看，地價上漲的速度還在持續，這種上漲一定會影響到住房。也就是說地價的上漲一定會影響到房價。

　　市場配置資源的時候，土地的價格是以產出的價格來決定的，但是在壟斷的土地價格中，價格促進了產品和預期的提升。所以，土地價格造成的影響很大。再看住房和土地價格的對比，就可以明顯看到，住房價格用全國平均數和全國平均土地數看，相差很低，最直接的差價根本不夠蓋房。

　　2、房企將很快進入還貸高峰期，到期債務約達萬億 

　　2017年1-5月，108家房企新增融資579.69億元，增速降低45.3%，其中銀行貸款降低29.6%，票據債券降低49% 。而值得注意的是，2015年—2016年新增有息債務8520億元， 2010年—2014年5年內的新增有息債務8200億元。

　　這108家房企，所融資的情況出現了一個巨大的差別。無論是銀行貸款、債券和票據和其他融資都是在持續下降。那么，很快就要進入還貸的高峰期，房產企業明年大概有3300多億的還債，后年有4000多億的還債。那么，也就是說，2017-2019年這3年房地產企業大約有1萬多億到期債務，這和信貸的控制有直接的關系。

　　任志強坦言，接下來的時間，有些房企的現金流可能會因為收緊的調控出現危機，并且還貸高峰的來臨也會影響到一些企業未來的變化。

　　Wind資訊此前也曾報道過，央行調查統計司司長、新聞發言人阮健弘表示相關數據表明，去年年底以來，隨著我國房地產調控力度不斷加大，房地產信貸增長勢頭回落，抑制房地產泡沫初見成效。

　　此外，今年1月6月份房地產相關的稅費增長很快，契稅增長18.5%，土地增值稅增加了23.9%，高于其他稅費兩倍多。所以任志強認為，如果出現經濟下滑的情況，特別是由于資金緊張導致這種情況的出現，那時才有可能對現行的房地產政策提出調整。

　　3、租賃市場仍需謹慎推進，可能導致學校、醫療等稀缺資源競爭 

　　現在許多城市討論住房租賃問題，尤其是一些大城市比如廣州。7月17日，廣州正式出臺《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，意在通過權益平等來消解附著在住房或戶籍上的社會利益，壓制房價。并且，鏈家研究院院長楊現領也在博鰲地產論壇上表示，租賃是中國未來的房地產僅存的紅利。 

　　但是任志強指出，如果沒有社會化的住房租賃，高地價、凈地價而形成的租賃市場一定是高租金的。另一方面，從經濟學的道理出發，租購權益平等意味著允許更多的人去爭取附著在房產上的社會利益，從而只能增加學校和醫療等資源的稀缺性。租購同權的目的和行動看起來南轅北轍，面臨著自我否定的困境，因而其他一線城市若要效仿理當謹慎。

　　參照發達國家經驗，德國允許大家私人買房，但有政策支持讓你把房子交給住房合租社用于出租的時候是免稅的，所以它會有較高的收益。因此任志強在談話中表示，如果中國不允許社會化的方式用個人購買住房的方式變成租賃性產品，那么這個租賃市場還是有一定困難。

　　4、目前金融制度沒有房地產基金產品，老百姓投資渠道受限 

　　從戶籍制度來看，住房已經成為落戶的條件，所以在限購的城市中，可以看到限購政策大多數是以戶籍為基本條件。反之，要想獲取城市的資源，就至少要擁有城市的戶口。但在目前的金融制度中是沒有房產基金產品的，其作用是從個人買房變成用基金來分享城市化的紅利。目前的情況，很多人去投資房子，是因為沒有房產基金去共享。

　　因此造成有錢付首付和付利息的人就可以買房投資，而無錢付首付或者付利息的人，也沒有辦法用資金的方式去分享這樣一個現在的局面。

　　假定房地產基金市場發達的話，就可能不會有這樣一個以住房為直接目標的投資市場，就會變成以基金方式來共同投資的一個市場。

　　5、另一個聲音隔空硬懟任志強：你的思想很危險呀 

　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉則提出了不同于任志強的意見，他表示地價并不是影響房價漲跌的決定性因素，就像股票市場一樣，在6000點買入的會被套牢，在2017年初買入三四線城市幾千畝地的房企也可能會被套牢。

　　而對于房企的現金流問題，鐘偉認為，任志強說房企萬億負債會出現現金流問題，這個說法是危險的。雖然未來兩三年房企面臨萬億還貸高峰，但房企的現金流問題不太大，因為2016年是個好年景，房企的銷售額大概為12萬億。

　　他還進一步明確指出，當M2增幅低于10%時，2-3個季度后，也就是今年年底明年年初，我國房價會有一輪顯著的下跌。