映象財經

　　12月18日，國家發改委、商務部、人民銀行等部委聯合出臺相關要求，規范民營企業境外投資經營行為，要求民營企業加強監管境外融資、股權轉讓、投資擔保等方面活動。

　　今年以來，房地產市場境內融資渠道持續收緊，房企普遍將融資渠道轉向境外，其中境外發債（包括優先票據、債券等）是房企最主要的境外融資方式之一，如中國恒大、碧桂園、綠地集團等紛紛到海外進行發債。

　　不過相比大房企而言，更多的中小房企并未能在境外融資成功。據克而瑞最新監測數據統計，2017年前11月108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%，占2016年融資總量的90%，預計全年融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑。該機構認為，“在融資環境日益收緊的情況下，中小房企面臨的壓力更加明顯”。

　　與此同時，隨著國內信貸環境的進一步收緊，公司債門檻持續升高。據克而瑞統計，2017年前11月房地產企業公司債融資總規模為422億元，較2016年全年大幅下降91%。

　　事實上，業內人士認為，“美國減稅、美元加息”，對國內已經處于逐步降溫的樓市來講是“利空”。同策研究院總監張宏偉認為，“國內融資渠道收緊的背景下，美元債發行規模開始增加，此時，美元進入加息通道，國內房企境外債務尤其是美元債務成本進一步上升，運營風險增加”。

　　“從108家典型房企在境外發債、公司債及中期票據上的融資成本來看，2017年新增融資成本均有所上升。”克而瑞分析師指出，2017年1-11月108家房企的境外發債、公司債及中期票據平均融資成本分別為6.72%、6.05%及5.52%，與2016年全年相比，分別增加1.34、1.03及1.20個百分點。這主要是因為2015年、2016年國內融資環境較為寬松，融資成本也相對較低；“但從2016年下半年開始信貸環境逐步緊縮，融資成本也不斷被抬高”。

　　張宏偉認為，“美國減稅+美元加息”后，國內資本繼續外流，這樣的疊加因素將加速中國樓市進入調整期。隨著2017年-2018年樓市進入新一輪市場調整期，樓市的深度調整將導致更多的中小房企退出房地產行業或被收購，而這對于綜合競爭實力較強的房企來講則成為逆勢發展的機會，尤其是對于大型品牌房企來講，會在樓市下半場這個階段繼續“大魚吃小魚”，增強自身在行業內的規模化優勢。

　　“而從樓市調控政策來看，2018年樓市調控政策也不可能出現松動。因此，對于房企來講，2018年春節前后最有效的方法就是啟動‘大幅降價’促進銷量的快速提升。”張宏偉進一步預測，多重因素將使國內樓市2018年的調整深度加大，甚至核心一二線城市樓市比如深圳將出現房價大幅下降的情況，部分民營房企極有可能在這一輪市場調整中面臨資金鏈斷裂的危機。