映象財經

　　核心提示|明年起，我省居民再買房就可以實現“拎包入住”了！近日，河南省住房和城鄉建設廳等7部門聯合印發《關于加快發展成品住宅的指導意見》（下稱《意見》），明確我省成品住宅的建設目標：從2018年1月1日起，全省所有巿、縣新開工建設商品住宅，全部要按照成品住宅設計建設。這意味著，未來“精裝房”將成為河南房地產市場的主流產品。

　　成品房時代來到，與毛坯房相比，它是否會推高房價？裝修質量如何保障？房企開發成品房將面臨哪些考驗？昨日，大河報記者采訪多名業內專家為您權威解讀。

　　【新政】 

　　明年起，全省新建商品住房全部需成品交付 

　　據了解，此次《意見》首先明確了成品住宅建設的目標：鄭州航空港經濟綜合實驗區、鄭州經濟技術開發區、鄭東新區新開工商品住宅項目要全部推行成品住宅；2018年1月1日起，全省所有市、縣新開工建設商品住宅，全部要按照成品住宅設計建設（不含4層以下住宅及單套面積大于200平方米的住宅）。

　　滿足購房者裝修“個性化”需求 

　　《意見》明確了成品住宅建設的原則：發展成品住宅遵循“經濟、適用、綠色、美觀”的原則，成品住宅實行土建、裝修一體化設計與管理，可根據不同層次需求逐步開展“菜單式”“訂制式”的成品房交付模式。

　　新建住宅項目必須按成品住宅標準建造 

　　《意見》還要求，所拍得地塊內建設的商品住宅必須按成品住宅標準進行規劃建設。新開工建設的裝配式住宅項目和推行綠色建筑的住宅項目、公共租賃住房、酒店式公寓必須按成品住宅標準建設。

　　政府部門將優先支持成品住宅建設用地 

　　《意見》指出，各級國土資源部門應根據本地區成品住宅發展規劃，加強用地保障，優先支持成品住宅建設項目用地。在以招拍掛或劃撥方式供地的住宅建設項目中，要根據規劃部門出具的規劃條件和房地產開發主管部門出具的開發條件意見，在土地出讓合同中載明建設成品住宅的要求。凡供開發成品住宅的土地都要按照成品住宅要求進行招拍掛。

　　驗收不合格的成品房不給辦竣工驗收備案 

　　《意見》要求，加強對成品住宅工程的質量控制，成品住宅項目實行分戶驗收并進行室內環境檢測，沒有組織分戶驗收或分戶驗收不合格的成品住宅項目不予辦理竣工驗收備案手續。

　　“樣板間”在拿預售證前建好，半年內不準拆除 

　　《意見》要求：成品住宅樣板套應在取得預售許可證之前完成，在合同預定的交房日期之后180日內不得拆除，鼓勵在已完成的結構內做樣板套。

　　房企實際裝修成本可在稅前扣除 

　　值得關注的是，《意見》對于參與成品住宅的房企予以政策支持：實際裝修成本可按規定在稅前扣除，成品住宅項目建筑廢棄物處置費，可由地方政府予以減免；對采用成品住宅技術的優質誠信企業，在收取國家規定的建設領域各類保證金時，可適當給予減免；成品住宅示范項目優先推薦參加中國人居環境獎、魯班獎、優質工程獎等評選活動。

　　【疑問】 

　　政策早有風聲，為何要提前？ 

　　新政策推出后，立即引起廣泛關注，這比之前我省提出的建設目標要求期限大大提前了。

　　大河報記者了解到，早在2016年年初，我省就曾提出在新開工住宅中逐年提高成品住宅比例，要求到2020年，新開工全裝修成品住宅占新建住宅面積比例，省轄市及城鄉一體化示范區爭取達到80%，鄭州航空港綜合實驗區爭取全覆蓋，縣城(市)要達到60%以上。

　　“之所以政策會提前，或許跟環保壓力過大有關。”河南財經政法大學城市發展研究中心主任劉社教授認為，以前，毛坯房交付后，業主裝修往往產生大量建筑垃圾。據統計，一套90平方米的毛坯房，因裝修產生的建筑垃圾達2噸多。

　　劉社稱：“在很多國家，商品房都是成品交付。房屋成品交付和現房交付是一個城市房地產市場發展成熟的標志。”成品住宅更節約資源、更環保。

　　【聲音】 

　　買房就能“拎包入住”？有人歡喜有人憂 

　　省時、省心，買房就能“拎包入住”……對于成品住宅，許多購房者很期待，但也有人表示擔憂。

　　“我們年輕人都喜歡個性化的設計，這種‘菜單式裝修’能否滿足我們的要求呢？”市民小李認為，成品房增加了裝修成本，這勢必會提高房價。

　　“從目前鄭州的成品房市場看，不少開發商的裝修是不過關的，業主買到房子后還需要花費很多錢去整改，甚至出現業主維權的事情。”即將購房的孫先生認為，由于業主不能在裝修過程中進行監督，開發商以次充好的情況時有發生，待到交房后出現問題，消費者維權費時費力。因此，孫先生質疑，在成品房的建設過程中，開發商會不會從中牟取暴利，把多重費用轉嫁給消費者？統一裝修能否保證建材質量和環保？

　　【解讀】 

　　針對購房者提出的問題，昨日，大河報記者邀請多位專家及房地產業內人士進行逐一解讀。

　　　推行成品住宅未來房價是否提高？  

　　河南省商業經濟學會會長宋向清表示，全部推行成品住宅后，房價組成結構增加了裝修裝配成本，所以，形式上房價一定會推高，但成品住宅的裝修裝配是批量進行的，與消費者買下毛坯房后自行裝修裝配相比，成本降低，成品住宅整體價格應該低于毛坯房加裝修價格。

　　還有業內人士這樣算了一筆賬。一套100萬元的毛坯房，業主自己還需要花10萬元進行裝修，總計要110萬元。而開發商在裝修材料上集中采購，批量施工，有可能只需五六萬元就能完成，并且，這筆錢還能用按揭貸款支付，這對于消費者來說更劃算。

　　成品房裝修質量如何保障？

　　一些購房者擔心，開發商以次充好，裝修質量無法保障。

　　對此，省住建廳相關負責人表示，未來我省將建立一整套成品住宅標準體系，目前《河南省成品住宅設計標準》已經于3月1日發布實施；未來，我省還將逐步出臺《成品住宅分戶驗收標準》《成品住宅施工圖審查標準》《河南省成品住宅評價標準》等一系列標準，為成品住宅保駕護航。

　　省成品住房領域資深專家王明磊進一步解釋稱，未來，我省出臺的《河南省成品住宅評價標準》將會推出三個不同星級標準體系，消費者可以購買不同星級的成品住宅。

　　　成品住宅將對裝修行業產生什么影響？  

　　鄭州資深地產人士馬水旺認為，未來，裝修公司會向更專業的方向發展，從個人業務發展為集中批量業務，而裝修材料由開發商集中采購，裝修公司將轉變為勞務承包公司。一些小的沒有實力的公司可能被淘汰出局，裝修材料、小家電、五金照明等裝修的相關產品，將會由原來的個體采購變成裝修公司或者是房地產公司集團采購。

　　　房地產開發商將面臨哪些考驗？  

　　大河報記者從省住建廳了解到，截至今年4月，鄭州成品住宅開發企業數量已經發展到了20家，而在2015年成品住宅剛剛起步時，還不足5家。一線房企除恒大、萬科、碧桂園外，綠地等均加入成品住宅行列，本土房企亞新、康橋、建業、正商、正弘也積極轉型，探索成品住宅建設之路。

　　“推進成品住宅，對本土的開發商來說將是一個全新的挑戰。”鄭州一知名房企相關負責人稱，目前不少本土開發商面臨著起步晚、人才短缺、技術儲備不足等問題。成品住宅要求從設計之初就一體化設計、一體化審圖、一體化施工、一體化驗收；建筑設計與室內裝修設計同時設計、統一出圖，并不是很多人認為的先建房子后裝修。這種建造模式對國內一線開發商來講是輕車熟路，但對本土開發商來說是一個新的課題，如果不按照要求，很可能達不到驗收標準。

　　河南省商業經濟學會會長宋向清也認為，在此政策背景下，開發商商品房開發和市場投放的難度加大，一是成本增加，本已緊繃的資金壓力進一步加大；二是工序增加，環節增加，對開發商的綜合開發能力提出了更高的要求；三是購房者將更加挑剔，市場細分將更加精準。

　　“對開發商而言，發展成品住宅既是機遇更是挑戰。”泉舜集團鄭州公司副總經理王振東說。