映象財經

　　日前，鄭州市被列為全國首批培育和發展住房租賃市場試點城市之一。8月14日，鄭州市印發《培育和發展住房租賃市場試點工作實施方案》（以下簡稱《方案》）。《方案》明確指出，要以建立購租并舉的住房制度為主要方向，降低房地產的投資屬性，增強住房的居住屬性，引導居民轉變住房消費觀念，積極培育住房租賃專業化企業及住房租賃新業態、新模式，有效增加租賃市場供應，促進住房租賃市場持續健康發展。

　　《方案》出臺有何相關背景？ 

　　黨中央、國務院高度重視培育和發展住房租賃市場，近年來作出了一系列決策部署。2016年5月17日，國務院下發了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發[2016]39號），明確提出實行購租并舉、培育和發展住房租賃市場。2016年12月29日，河南省政府印發了《關于完善住房供應體系加快發展住房租賃市場的若干意見》（豫政[2016]85號），提出了我省加快發展住房租賃市場的指導意見和具體要求。2017年7月18日，住建部等九部委聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場，同意鄭州、武漢、成都、沈陽、佛山等城市開展住房租賃試點工作。

　　作為中部地區重要的人口凈流入城市，鄭州市近年來發展日新月異，城市的凝聚力和吸納力不斷增強，住房租賃需求不斷增加，住房租賃行業亟需規范。在此基礎上，為切實做好租賃試點工作，解決制約住房租賃市場發展的突出問題，充分發揮住房租賃市場在增加住房供給、改善居民居住條件方面的積極作用，引導居民轉變住房消費觀念，促進住房租賃市場持續健康發展，2017年8月14日，鄭州市政府印發了《鄭州市培育和發展住房租賃市場試點工作實施方案》，在全市范圍內開展培育和發展住房租賃市場試點工作。

　　培育和發展住房租賃市場意義何在？ 

　　2016年12月21日，中央財經領導小組召開第十四次會議，習近平總書記在會議上發表重要講話時強調：“規范住房租賃市場和抑制房地產泡沫，是實現住有所居的重大民生工程。 要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居。” 

　　結合鄭州市實際情況，在鄭州市培育和發展住房租賃市場，有以下幾個方面重要意義：

　　——有效改善鄭州市住房供應結構。房屋租賃市場，是房地產市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道，發達國家居民家庭租房的比例超過50%。但目前我市房地產市場“重售輕租”，租售比失衡，住房租賃市場供應主體發育不充分，城市居民家庭租房比例不高，部分外來群體的住房租賃需求沒有得到很好的滿足。加快培育和發展住房租賃市場，有助于改善我市住房供應結構，形成購租并舉、一二三級市場協同發展的良好格局。

　　——有效規范住房租賃市場。在我國住房商品化以來，住房供應基本是銷售的“單極化”發展，隨著城市化的快速推進，本應與銷售市場并駕齊驅的租賃市場卻發展偏弱，租房人權益保障不夠，租賃市場監管難度大、監管機制不健全。加快培育和發展住房租賃市場，是對住房租賃行業的進一步規范和租房人權益的進一步保障，有助于穩定房屋租賃關系，推動市場有序發展。

　　——有效吸納人才促進發展。根據統計數據顯示，截至2016年底，鄭州中心城區常住人口達到600萬人以上，其中流動人口超過300萬人。特別是隨著近年鄭州市的快速發展，這一人口基數仍在持續上升。培育和發展住房租賃市場，加大人才公寓建設力度，有助于增強鄭州市對人才的吸納能力和對周邊城市的輻射力、影響力，可以有效解決不同層次群體的住房需求，推動本市經濟社會更好更快發展。

　　——有效緩解鄭州市房地產市場供求矛盾。城市的快速發展和持續增加的人口基數從根本上帶來了房地產市場的巨大壓力，造成供求關系的失衡，從而引發一段時期內房價的過快上漲。而加快培育和發展住房租賃市場，將會提高居民租房的積極性，有助于實現“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，引導居民形成先租后買、梯級消費、梯次改善的新理念。

　　《方案》中有哪些值得關注的要點？ 

　　《方案》共包括17項工作任務，其主要內容為培育四個市場主體、拓寬六種供應渠道、搭建一個房屋租賃信息服務管理平臺、制定并完善鼓勵住房租賃消費相關政策以及租賃市場管理配套政策等。

　　（一）培育四個主體 

　　——引領帶動。發揮國有租賃企業的引領和帶動作用，在現有國有平臺中選取1-2家公司，增加住房租賃業務。2017年10月底前購買或長期租賃500套左右存量房源開展租賃業務，12月底前新籌建2000套左右租賃住房。2020年前，國有租賃平臺企業持有的住房租賃房源占全市增量的20%。

　　——行業發展。培育和發展專業化住房租賃企業。積極引進國內涉足長租公寓領域的知名租賃企業，鼓勵各類投資者和自然人發起成立住房租賃企業，扶持本地專業化住房租賃企業做大做強。建立住房租賃企業備案制度和信用管理制度，引導成立租賃管理行業協會。住房租賃企業按生活性服務業執行相關支持政策。

　　——開發與租賃一體化。鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。引導房地產開發企業轉變經營方式，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變。政府搭建平臺，積極促成房地產開發企業與住房租賃企業合作，建立開發與租賃一體化的運作模式，或鼓勵房地產開發企業采取入股、投資等方式，推動住房租賃企業規模化、集約化發展。

　　——規范個人出租。在個人依法出租自有住房的基礎上，研究制定住房租賃托管管理辦法，規范托管行為，吸引個人將閑置住房委托國有或社會住房租賃企業出租，提高住房使用效率和收益。

　　（二）拓寬六種渠道 

　　——國有土地新建。根據不同區域租賃住房供需狀況，采取出讓租賃住房建設專用土地和部分新建商品房小區配建相結合的方式增加新建租賃住房供應，2017年12月底前，出讓的經營用地中新建、配建租賃住房2000套左右；到2020年，新建租賃住房3.8萬套。

　　——集體土地新建。在符合規劃的前提下，探索利用集體建設用地新建租賃住房，多渠道增加新建租賃住房供應，2017年12月底前，集體土地新籌建租賃住房不少于500套左右；到2020年，集體土地新建租賃住房達到5000套。

　　——利用自有土地建設。有效利用市場存量土地，在符合城市規劃的前提下，允許企業和自然人改變自有土地性質，自建或與房地產開發企業合作建設租賃住房。2017年12月底前，新籌建租賃住房1000套左右；到2020年，新建租賃住房達到5000套。

　　——擴大公租房新建規模。在供需矛盾突出區域擴大公租房新建規模，2017年底前，新增公租房實物配租7000戶左右；2020年底前，新增公租房實物配租30000戶。

　　——整合安置房資源。鼓勵將農村集體經濟組織所有的房屋直接打造為青年公寓、短租公寓、養老公寓等特色租賃小區，由集體經濟組織或住房租賃企業統一承租后投放租賃市場。到2020年，新建特色租賃小區住房達到5000套。

　　——允許改建。結合城市整體規劃和周邊配套設施，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，允許將現有住房按照國家和地方的有關規定改造后用于出租。

　　（三）搭建一個平臺 

　　建立房屋租賃網上備案系統，搭建房屋租賃信息服務管理平臺，通過該平臺，實現房屋租賃信息發布、房源信息核驗、租賃價格參考、租賃雙方信用查詢、房屋租賃網上備案等功能，提高租賃管理和服務水平。2017年11月底前，初步完成平臺搭建工作；12月底前，正式上線運行，實現全部設計功能。

　　《方案》中指出，要切實保障承租人權利，2017年10月底前各相關部門制定并完善鼓勵住房租賃消費相關政策，對進行房屋租賃備案的承租方，允許其在居住地落戶，享有基本公共就業服務、基本公共衛生和計劃生育服務、住房公積金服務、承租人子女義務教育相對就近入學等國家規定的基本公共服務。

　　同時，《方案》中還包括支持租賃住房消費的稅收和金融政策、提高公租房建設管理水平、深化住房租賃聯合管理機制和住房租賃網格化管理機制、完善住房租賃市場管理配套政策體系等內容。

　　　鄭州下一步會有哪些新“動作”？ 

　　《方案》中，對培育和發展住房租賃市場，提出了“四步走”的框架思路。即2017年8月底前為試點工作的啟動階段，9月-11月為試點工作的實施階段，11月-12月為試點工作的鞏固提升階段，2018年1月-2020年12月為住房租賃市場的發展階段。到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。