映象財經

　　監管部門針對16個房價上漲過快熱點城市的房地產貸款業務“大排查”時限將至，多位地方銀監部門人士對中國證券報記者透露，相關結果正在進行最后匯總，排查過程中發現，理財資金違規進入房地產領域問題較為突出。

　　江浙一位銀監部門人士表示，“實際上這16個熱點城市此前每季度都被要求上報房價、房貸等數據，但這一次的檢查內容尤其多、要求也尤為嚴格。”

　　專家認為，監管部門對于房價上漲過快城市的政策收緊意圖明顯，未來不排除將其他房價過熱城市列入檢查范圍。在監管不斷升級的趨勢下，資金“繞道”理財、信托等違規進入房地產料遭“封堵”，房地產領域資金鏈四面楚歌。

　　監管排查力度大

　　實際上，早在9月中旬，銀監會主席尚福林就表示要加強對房地產信貸壓力測試和風險測試。不久之后的銀監會三季度經濟金融形勢分析會上，銀監會再度提出要嚴控房地產金融業務風險，包括嚴控銀行理財資金違規進入房地產領域等。

　　地方銀監人士告訴中國證券報記者，16個被“點名”城市的房價、房貸數據一直按季度報送給相關部門，但是最近的這次檢查要點包括房地產貸款業務規制要求和調控政策的執行情況、與房地產中介和房地產企業開展業務的管控情況、涉及房地產業務相關貸款的管理情況、理財資金投資管理情況、房地產信托業務合規經營情況等。正因如此，地方銀監部門尤為重視此次的“大排查”。

    記者近日在房價過熱集中的長三角、珠三角地區走訪時發現，自今年10月以來，這些區域銀監部門針對商業銀行房地產業務的監管、現場檢查明顯增多。

　　一家國有大行廣州分行人士對記者表示，“在最新的房地產調控政策出臺之后，銀行對于房地產開發貸、個人住房按揭貸款的政策明顯收緊了不少，目前我行除了一類房地產開發商，基本不放開發貸了。另外，監管部門對于個貸的首付情況、真實收入證明等現場檢查力度也明顯大了很多。”該人士進一步表示，所謂一類開發商即資產規模、年銷量等排名至少全國前二十的房地產開發商。

　　類似的監管收緊情況在長三角地區也不鮮見，且一旦發現違規情況，處罰也是絕不手軟。10月下旬，蘇州銀監局就開出了一張針對“消費貸款被借款人挪用于支付首付款”的罰單，罰款人民幣三十萬元。

　　11月底，廣東銀監局于11月30日下發了《關于加強交叉金融產品業務、與非持牌金融機構合作業務風險監管的通知》，有分析人士稱，該《通知》下發或與監管層排查理財資金違規進入房地產相關。

　　專家認為，監管部門對于房價上漲過快城市的政策收緊意圖已相當明顯，不排除接下來將其他房價過熱城市列入檢查范圍。

　　封堵違規“繞道”資金

　　多位銀行業內人士對中國證券報記者表示，資金“繞道”銀行理財、信托等渠道進入房地產領域，早已不是什么秘密，只是今年形勢尤為火爆。

　　銀行業理財登記托管中心此前發布的《中國銀行(3.520, 0.00, 0.00%)業理財市場報告（2016年上半年）》顯示，上半年累計有18.99萬億元理財資金通過配置債券、非標資產、權益類資產等方式投向實體經濟。截至6月底，投向實體經濟的理財資金余額為16.03萬億元；從具體行業看，投向房地產業的理財資金約2.09萬億元，居第二位，占比13.06%，僅次于占14.21%的土木工程建筑業。與去年相比，流入房地產業的銀行理財資金規模占比在今年上半年快速上升。

　　專家和銀行業內人士透露，實際進入房地產領域的理財資金、信托資金更多，其中不少有違規嫌疑。一位全國股份制銀行杭州分行負責人告訴記者，“一般來說，中小開發商是不可能直接拿到開發貸的。但是只要通過券商這類第三方機構，就可以發起理財資管計劃，然后通過層層包裝，資金最后都進了房企的‘腰包’。另外一種渠道，就是通過房地產信托直接融資，成本還會更低一些。”

　　不過，在近期監管態勢收緊的情況下，有銀行業內人士坦言“業務越來越難做，四季度的業務量可能大減”。隨之而來的，就是房地產企業資金鏈的緊張甚至斷裂。

　　用益金融信托研究院最新統計數據顯示，11月份集合資金房地產信托發行數量27個，發行規模138.99億元，與前幾個月兩三百億元發行規模相比，大幅縮減。成立情況更不樂觀：11月份集合房地產信托成立數量27個，規模62.01億元，11月份第二周甚至出現房地產信托零成立的罕見情況。10月份，房地產信托成立規模103.79億元，環比下降了約50%，房地產信托融資已然步入“寒冬”。

　　房地產貸款風險“博弈”

　　中國證券報記者了解到，包括廈門、杭州等在內的銀監部門今年以來都在積極引導商業銀行審慎對待房地產業務、嚴控房地產金融業務風險。

　　但是多位長三角、珠三角銀行業內人士坦言，最近一兩年實體經濟不振的情況下，房地產業務尤其是個貸業務就成為了各家商業銀行的“必爭之地”。銀監會國有重點金融機構監事會主席于學軍此前透露，截至9月末，江蘇省房地產相關貸款占該省今年新增貸款比重達到55%，其中南京、蘇州占比達到70%以上，且有部分地區占比超過100%。于學軍說，“這不是孤例，也帶有一定普遍性。”

　　在瘋狂投放個貸之后，對于資產質量及風險，多數銀行業內人士卻諱莫如深。一位國有大行廣州分行授信審批部負責人坦言，“作為風控部門，說不擔心是騙人的。目前的情況是大家都一樣，今年各銀行的業績增長基本都靠個貸支撐，其實大家都在‘博’。”當記者問及“博什么”時，該人士說，“大家都在博會不會發生系統性風險：現在各銀行情況都差不多，一旦發生風險肯定就是系統性風險，這就不是某個人的責任了。”

　　在交通銀行(5.900, 0.00, 0.00%)首席經濟學家連平看來，目前房地產行業融資存在一定潛在風險。前三季度房地產市場價升量增，房地產企業的債券融資和銀行表內外融資均有較快增長，個人按揭貸款的增長也不斷提速，房地產市場的杠桿率進一步增高。從房地產企業的經營狀況看，行業前三季度盈利并未實現與銷售的同步增長，高杠桿帶來的財務成本壓力也并未得到根本解決。

　　中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春直言，我國的房地產市場存在泡沫，一、二線城市的泡沫較為嚴重，而且呈不斷擴大趨勢。目前一線城市房價收入比已經超過20倍，35個大中城市中有32個城市超過3-6倍的合理區間上限。從國際主要城市的比較看，中國房價收入比指標居全球之首，也從一個角度說明了中國的房地產市場存在較為嚴重的泡沫。