價格走勢

　　成交情況

　　土地情況 克而瑞數據中心

　　隨著擠泡沫的繼續，今年房價增速放緩已難以避免，不過從克而瑞提供的3月份市場數據來看，鄭州樓市表現仍屬穩定，土地成交火熱，改善型客戶逐步增加，對高品質房產的需求愈加強烈。

　　8655元/㎡ 3月商品住宅價格穩定

　　來自克而瑞數據研究機構的“3月份鄭州房地產市場月報”顯示，3月鄭州商品房供應43.48萬㎡，環比上漲87.37%，同比上漲179.09%；受春節假期影響，鄭州3月份成交量出現明顯回升，3月成交48.92萬㎡，環比上漲39.51%，同比下降39.82%；商品房成交均價為9470元/㎡，環比下降1.57%。

　　在商品住宅方面，3月共有11個項目開盤，55%的項目開盤去化達到60%以上，其中一個為日光盤，市場成交表現較好。

　　具體到數據上，3月商品住宅供應40.14萬平方米，環比上漲83.18%；成交39.01萬平方米，環比上漲40.32%，供求比1.03；成交均價為8655元/㎡，環比下降1.36%；成交面積前三項目為泰宏建業國際城（3.89萬㎡，398套）、恒大綠洲（2.48萬㎡，229套）、非常旺角（2.04萬㎡，246套）。

　　截至3月底，鄭州市商品住宅市場存量為397.1萬平方米，存量開始小幅震蕩，去化周期約10個月，去化壓力較小；2011年限購市場銷量跌入低谷，去年以來在以價換量促動下，市場形勢明顯好轉，庫存壓力明顯緩解。

　　高端樓盤價跌 改善型需求增加

　　商品住宅3月區域價格成交前三名分別為鄭東新區11120元/㎡，經開區9410元/㎡，金水區9368元/㎡。

　　3月份成交面積前三板塊分別為冉屯路板塊、高鐵板塊、航海路板塊。冉屯路板塊成交產品均價幾乎都在7000~11000元/㎡單價段內；高鐵板塊成交產品集中在面積在90㎡以下、單價在9000~11000元/㎡的產品，因高鐵板塊整體成交均價較高原因，7000元/㎡產品成交較少；航海路板塊成交產品集中在7000~9000元/㎡單價段內。

　　剛需產品占比小幅減小，90㎡以下剛需產品全市成交占比46%，較2月下降5%，90~120㎡首改類產品和120~140㎡再改產品分別增加3%、2%。

　　在需求方面，3月首置產品均價為8341元/㎡，90~120㎡產品均價為7868元/㎡，高端樓盤成交價格13025元/㎡，環比下降5.4%，下跌幅度較大。

　　盡管首改產品價格低于90㎡以下首置產品，但首改產品價格上漲速度高于首置產品，表明現在改善型客戶在逐步增加，且速度高于首置產品。

　　辦公物業供過于求 成交量疲軟

　　3月供應3.35萬方，環比上漲158.2%，成交2.24萬方，環比上漲24.73%；成交均價為16658元/㎡，環比下降15.52%。

　　3月商業成交金額排名前三項目分別為鄭東商業中心、君悅城、鑫苑鑫城。鄭州市商業地產去化速度較慢，截至3月份，商業存量達315萬㎡，商業存量持續走高，去化壓力較大。

　　而3月辦公市場成交7.67萬平方米，環比上漲40.3%，成交均價為11514元/㎡，環比上漲8.6%；辦公成交主要集中在美盛中心、綠地中央廣場、花園SOHO等項目。

　　鄭州市辦公整體去化速度較慢，2013年辦公項目集中入市導致存量大幅攀升，截至2014年3月鄭州市辦公存量為242.43萬㎡。近一年辦公物業始終處于供過于求的狀態，成交量疲軟；辦公的主力仍然屬于鄭東新區，高鐵周邊的辦公已達到一個高飽和狀態，大多數項目面臨的銷售壓力巨大。

　　銀行放貸速度下降 房企融資難

　　據58同城房產頻道顯示，近期，銀行進一步收緊房貸，部分中小型銀行出現了停貸，購房人要想順利獲得貸款，要么上浮貸款利率，要么進入長達5個月的等待，銀行挑人放貸時有發生。目前，首套房貸利率折扣基本全面取消，部分地區商業銀行首套房貸利率甚至需要按照基準利率有所上浮。

　　而在鄭州，各銀行房貸利率優惠已經絕跡，基準利率也已無跡可尋，上浮10%成為普遍現象，更有部分商業銀行上浮幅度達30%。對此，一些購房者無奈的同時甚至出現了觀望情緒。

　　隨著銀行放貸的收緊，地產企業融資越來越難，多數大型房企紛紛開始尋求與金融界的合作。據了解，聯姻銀行、海外融資、與資產管理公司合作等方式就成為越來越多企業的選擇。而通過與銀行聯姻，獲取更多的融資渠道，實現更低的融資成本則成為主流房企的首選。

　　搶地大戰頻演 地價或高位運行

　　鄭州市國土局日前發布了2014年國有建設用地供應計劃，鄭州市住宅用地供應量比去年增加100多公頃。其中，普通商品住宅用地供應量比去年增加17.79公頃，保障性住房用地供應量較去年增加103.45公頃，商服用地和工礦倉儲用地供應量和占比較去年均有所下降。

　　鄭州市國土局有關人員表示，今年，將繼續加大保障性住房用地的供應，進一步提高保障性住房用地的比例，確保保障性住房用地及中小套型普通商品住宅用地不低于住宅用地總量的70%。

　　克而瑞數據顯示，3月鄭州土地供應量驟減，土地成交大熱。共成交22幅土地，成交總面積103.73萬㎡，環比上升16.1%。

　　土地熱不降，以2月份的新地王來看，位于信息學院路西、博頌路南的土地，吸引了包括萬科、建業、鑫苑、正商等15家開發商參與競爭，最終以79593萬元成交，樓面地價達7752元/㎡。

　　新地王的出現，也讓業內直呼“瘋了”。實際上，隨著房企實力的分化，“大佬”有超強的投資能力。

　　特別是隨著今年三環以內由于拆遷、改造騰出的地理位置、配套資源較為優越的地塊不斷出現，搶地大戰還會上演，土地價格也將高位運行。

　　調控或轉向 房價暴跌可能性小

　　從各方面數據來看，今年一季度鄭州市場成交仍屬正常水平，只不過去年彼時的“火爆”讓行業幾乎淡忘了一季度其實是全年市場淡季。綜觀1~3月全國各線城市成交量，多數城市除了同比2013年一季度有所下降以外，與2012年、2011年一季度相比成交量仍有所上漲。

　　面對未來走勢，連日來各種“崩盤論”不斷浮現，原住建部的一位官員表示，盡管國內樓市已經進入了一個下行通道，但房價不可能暴跌，原因是城鎮化發展，解決“三個1億人”問題（促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化）是有力支撐。

　　而房地產市場實施4年之久的限購政策，在2014年年初又出現松動跡象，今年以來調控基調發生微妙變化，調控政策轉向“分類指導”或雙向調控思路，這為限購政策定向寬松逐步退出與長效性調控機制的政策空間轉換做鋪墊。當前政府表態及地方新出臺調控政策基本不再強調限購，基本上是通過增加中低價位的市場供應、改變供求關系的角度來調控市場，政策趨向市場化。（記者 王亞平）