“穗六條”發威 二手市場風向始變

　　據廣州市國土房管局公布數據顯示，2013年11月全市10區的二手住宅登記宗數為6652宗，同比減少3.5%。業界指出，11月18日出臺的“穗六條”措施對市場影響極大，中介行促成的二手住宅買賣業務量比10月減少兩成，租賃業務量比10月減少一成半。

　　今年11月18日，廣州出臺“穗六條”，對比今年3月底出臺的調控政策，嚴厲程度大幅增加。“穗六條”除了繼續對一手住宅項目實施限售、限簽外，還把第二套住房貸款的首付比例從六成提高到七成。更重要的，是對非廣州籍的客戶限購進行升級，要獲得購房資格，非廣州籍的客戶必須提供“自購房之日前5年內在廣州市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明”，這跟此前“自購房之日起算前兩年內在廣州市連續繳納1年以上社保證明或個人所得稅證明”有很大的差別，這令非廣州籍客戶數量迅速減少。

　　本地客“壓價”空間增大

　　滿堂紅市場研究部對“穗六條”實施前后的廣州二手住宅買賣市場客戶比例和各自成功還價幅度進行對比（如表1），11月19日~30日非廣州籍客戶成交比例為61.5%，比11月1日~18日減少4.6個%，廣州本地客戶比例則增加至38.5%。盡管潛在客戶數量出現縮減，但客戶成功還價幅度出現較大差異，非廣州籍客戶成功還價幅度只從新政實施前的2.9%增至3.0%，增幅不算大；但廣州本地客戶成功還價幅度則從新政實施前的3.5%增至5.5%，增幅明顯。

　　滿堂紅市場研究部高級經理周峰分析，過去4年，非廣州籍客戶在廣州市二手住宅成交比例一直在68%~71%，今年前11個月該比例為66.2%。但由于有“三年期社保或個稅證明”的限制，估計潛在客戶中至少有兩成以上的外地客戶受此影響無法進入廣州市10區內購買住宅，一、二手住宅市場也會受此影響而導致成交量在未來半年縮減30%左右，故廣州本地客戶順理成章成為未來一段時間的市場主力客戶群。一旦他們對自己看中的物業有還價的意愿，中介經紀將會配合他們在業主開價的基礎上進行有效“壓價”，在有所側重的前提下，本地客戶的成功還價幅度大于外地客戶的還價幅度。

　　業務量減少中介面臨洗牌

　　盡管統計數據顯示11月廣州二手住宅均價大幅上升，突破“2字頭”，但這只是越秀區成交量逆市增加后的結構性變化所致，并無法作長期實質性支撐，不排除此后到明年春節期間的二手樓價出現寬幅震蕩的可能。

　　12月1日~10日，經滿堂紅新增可售房源數量同比11月增加4.2%，而新增可入市購房的準客戶數量則比11月同期減少4.7%。流通買賣房源中，面積在100平方米以上占總房源的32.2%，比11月同期增加1.5個百分點。而二手住宅買賣宗數比11月同期減少近三成，成交均價為20477元/m2，比11月同期下跌3.2%。二手住宅市場成交縮減，將令廣州中介行業再次進入“洗牌”階段，無法開拓聯動業務的中介行，或要通過縮減規模來維持運營。

　　越秀學位房市場需求仍堅挺

　　今年11月受新政影響，廣州二手樓市成交轉淡，但各個區域表現有異，越秀區二手住宅成交宗數比10月增加15.2%，成交均價為28415元//m2，環比上升4.3%，而在全市10區中所占比例為14.4%，比10月增加5.1%，故對全市二手均價起到較大的拉升作用。

　　11月，越秀區的成交呈現“面積增大、總價升高”的特征。數據顯示，套均面積從10月的66平方米/套增加到78平方米/套，套均總價從10月的179.8萬元/套增加到222.4萬元/套。以長線投資性質入市的客戶比例從10月的30.4%增加至39.6%，為子女購買學位房的比例則從10月的6.5%增加至9.4%。

　　周峰指出，越秀區購房客戶以廣州本地客戶為主導，今年前11個月廣州本地客戶在越秀區買房宗數占該區總宗數的40.6%，僅次于荔灣和海珠兩區。由于本地客戶除在限貸方面有影響外，在限購方面并無外地客戶那么多限制，只要資金充裕，入市時間可由自己掌握。一般來說，年底并不是學位房成交旺季，但11月在朝天路、東風東路、東川路、淘金東路、文德路、小北路等地皆有學位房成交，套均總價高達300.8萬元/套，部分物業成交價甚至超過500萬元（如表2）。這一“反季節”的購房行為，顯示家長類買家對未來購房成本的擔憂，故選擇在潛在購房客戶有效數量縮減的情況下入市，避免不必要的競爭。（記者王荔玨）