小產(chǎn)權房兩大困境：基礎數(shù)據(jù)不明 轉正方案難
從2007年原建設部發(fā)布預警，提示城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋后，小產(chǎn)權房的問題開始為社會所關注。
相對于商品房，建設在集體土地上的“小產(chǎn)權房”沒有國家認可的房產(chǎn)證，其上市交易很難受到法律的保護。但小產(chǎn)權房因價格優(yōu)勢，已在地方潛行多年，規(guī)模日漸龐大，漸有尾大不掉之勢。
雖然被認定違規(guī)，但解決方案始終難出，至今已經(jīng)過去6年。究其根源，基礎數(shù)據(jù)不明和已售房源難以處置是兩大主因。
小產(chǎn)權房的規(guī)模到底有多少？這原本是政府制定相關措施的基礎，但可惜的是，這一數(shù)據(jù)長年缺失。
這幾年一個數(shù)據(jù)被不斷地引述：全國小產(chǎn)權房面積約60億平方米。但該數(shù)據(jù)并非出自官方，起始來源也難以考據(jù)，其真實性有很大的疑問。
國內的重點城市也鮮有公布其轄區(qū)內小產(chǎn)權房規(guī)模，一是小產(chǎn)權房建設銷售過程不經(jīng)過當?shù)卣康毓芾聿块T，不像商品房那樣便于統(tǒng)計；二是小產(chǎn)權房目前還被視為違規(guī)，若轄區(qū)內規(guī)模過大，難免令相關部門有瀆職之嫌。
去年9月，北京市國土局首次公布了自2008年以來在建在售的79個小產(chǎn)權項目名單，昌平區(qū)、房山區(qū)和懷柔區(qū)為小產(chǎn)權房三大重災區(qū)，其中昌平區(qū)被清理出28個小產(chǎn)權項目。北京對在建的小產(chǎn)權房項目，責令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機械，遣散施工隊伍；對在售的，責令停售、拆除售樓處，查封已建未售房屋。
在建在售的可以叫停拆除，已售小產(chǎn)權房如何處理？這是解決小產(chǎn)權房問題的難中之難。
筆者曾私下咨詢過一位土地部門官員能否購買小產(chǎn)權房，該人士的私人說法是還在建設的不要買，有風險，政府可能去拆去查，但已經(jīng)住了人的小產(chǎn)權房可以買，因為這塊政府很難處理。
一位國土部高層曾直言：小產(chǎn)權房肯定是違法的，但一些銷售出去的房子已經(jīng)住人了，這時采取措施，要涉及成百上千群眾的利益。
即便是去年公布79個小產(chǎn)權項目名單的北京，所公布的也只是“在建在售”的項目，且對已售項目并無明確的處理方案。
對于已售小產(chǎn)權房，強制拆除造成的社會影響太大，政府不敢輕易動用該手段，且相關法律也不支持政府擁有該項權力。而政府置之不理、長期擱置的辦法，則會變相鼓勵其他在建在售的小產(chǎn)權房加快銷售進程，以便進入“政策灰色地帶”求得長久生存。
補繳土地出讓金讓已售小產(chǎn)權房轉為商品房的觀點一度很流行，但在實際執(zhí)行過程中也會出現(xiàn)不少問題，如補繳土地出讓金標準如何確定？如果標準太高，已經(jīng)購買小產(chǎn)權房的群體可能不愿支付這一成本，如果標準過低，則又讓小產(chǎn)權房變成了套利工具，更加助長小產(chǎn)權房的蔓延。
此外，該措施還面臨法律困境。現(xiàn)行法律規(guī)定，商品房必須建設在國有土地上，小產(chǎn)權房用地則是集體用地，如其轉變成商品房，則其用地必須先要經(jīng)過征地程序成為國有土地，而單純補繳土地出讓金并沒有涉及這一環(huán)節(jié)。
而如果通過事后“征地”過程讓已售小產(chǎn)權房轉為商品房，又涉及到對集體土地原所有權擁有者的征地補償，補償費從何而來？
如果不事先對上述諸多事項作出詳細方案，貿然處置已售小產(chǎn)權房，可能造成很大的社會影響，而這將是很多地方主政者極力避免的狀況。
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