葉檀：房地產(chǎn)黃金十年終結(jié) 未來是白銀十年
4日，在2012洛陽經(jīng)濟年會上，著名財經(jīng)評論家葉檀女士蒞臨洛陽，并發(fā)表了主題演講。葉檀在資本市場和房地產(chǎn)領(lǐng)域有較為深入的研究，葉檀判斷，房地產(chǎn)調(diào)控政策將在未來幾年延續(xù)下去，房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去，未來是白銀十年，房價將會在一個區(qū)間內(nèi)震蕩盤整。
記者：地產(chǎn)調(diào)控政策出臺已兩年有余，有人說房價會大漲大跌，您怎么看？
葉檀：閉著眼買房的時代一去不返，房地產(chǎn)的黃金十年已過去，接下來將會是白銀十年。有人說房價會大漲大跌，這是不可能的，未來一段時間，房地產(chǎn)的價格就是在一個區(qū)間內(nèi)震蕩盤整。
目前國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)有幾處過剩，首先是一線城市的地產(chǎn)項目中豪宅過剩，其次是，對于那些商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的比較快的三線城市，如果已經(jīng)擁有了五六個CBD(中心業(yè)商業(yè)區(qū))，那么未來肯定也將面臨過剩的情況，因為三線城市并沒有這么高的消費需求。如果出現(xiàn)這些情況，就需要警惕了。
記者：開發(fā)商要如何度過這個行業(yè)“冬天”？
葉檀：開發(fā)商不拿地，地價緊跟著就會下跌。對于開發(fā)商來說，接下來這幾年，手中有糧，心中才能不慌，而這個“糧”是現(xiàn)金，而不是土地。其實現(xiàn)在有些地方的土地價格已經(jīng)開始以底價成交，甚至開始流拍。不少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略是先“跑量”，然后看情況再說。
記者：房地產(chǎn)行業(yè)何時見底？
葉檀：真正的底部未必能夠看得到，但可以從趨勢上判斷，我主要的判斷主要依據(jù)三方面：第一，如果央行開始降息，或者開始大幅度的下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這是政策放松的信號；第二，二季度依然有大量土地流拍、房地產(chǎn)的庫存量以到歷史高位的情況已經(jīng)蔓延到二三線城市，地產(chǎn)行業(yè)有可能會到了“谷底”，情況在未來也可能改變；第三就要看成交量是否發(fā)生改變。
記者：房地產(chǎn)調(diào)控政策走到現(xiàn)在，如果樓市萎靡，土地流拍，會給地方政府財政造成巨大壓力，在這樣的情況下，地產(chǎn)調(diào)控政策會放開嗎？
葉檀：如果站在政府的角度來看，如果房地產(chǎn)市場放開，經(jīng)濟就能夠好了嗎？我看未必。第一，樓市調(diào)控放開，會造成一個大泡沫，未來貧富差距就會更大了，對城市化進程也會有影響，第二，如果現(xiàn)在就放開房地產(chǎn)市場，那么就不能倒逼出改革，如從中央到地方的財稅調(diào)整，房產(chǎn)稅也不可能出得來。
監(jiān)管層現(xiàn)在既要讓地方政府過日子，又要維持地產(chǎn)這個盤子不至于崩盤，還要繼續(xù)改革，唯一的辦法就是看一步走一步，爾后再繼續(xù)微調(diào)政策。現(xiàn)在已經(jīng)放開了公積金購房，個人房貸也會遲早放開，“剛需”和“改善型需求”也會逐步填不上。這兩年樓市政策其實沒有什么大調(diào)整，只是表面上看起來有很多調(diào)整而已。
記者：地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，哪些細分行業(yè)有拓展空間？
葉檀：中國的消費有“剪刀差”，富的特別富，窮的特別窮。但窮人也需要消費，這就是“剛需”，地產(chǎn)商如果滿足這部分需求，只需要賺到“平均利潤”就行了，行業(yè)調(diào)整這一關(guān)就一定能挺得過去，但是已不可能是暴利了；還有一塊是富人的需求。
如果開發(fā)的項目針對的是“剛需”，那么開發(fā)商面對的群體對房價會十分敏感，這樣項目就要以高性價比取勝；如果開發(fā)的項目針對的是高端群體，是要瞄準(zhǔn)全國市場的，比如小資都向麗江跑，有錢的人都向海南跑，這就需要地域特色或項目特色對高端消費群體有特別的吸引力。萬達集團[簡介最新動態(tài)]已經(jīng)在長白山地區(qū)投資了旅游地產(chǎn)，就是為了滿足全國富人在夏天的度假休閑需求。
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