自今年8月起，鄭州房?jī)r(jià)已連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌，這同上半年鄭州出現(xiàn)的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲局面形成鮮明對(duì)比。取得這一成效，得益于鄭州市于今年9月1日在全國(guó)率先出臺(tái)各項(xiàng)強(qiáng)化調(diào)控的舉措。專家認(rèn)為，這些舉措以市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)手段為主，輔以必要的行政手段，在探索將市場(chǎng)化作為調(diào)控最終歸屬點(diǎn)，逐步淡化、弱化行政手段方面進(jìn)行了積極嘗試，具有一定的借鑒意義。

　　供求緊張致鄭州房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

　　今年前7個(gè)月，鄭州市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲局面。分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)業(yè)投資快速增加、商品住房成交大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，住房供應(yīng)不足導(dǎo)致的短暫性供求關(guān)系緊張是此輪鄭州房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的根本原因。

　　據(jù)鄭州市房管局市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)江文靜介紹，今年上半年，鄭州市區(qū)的商品住房累計(jì)可售面積曾連續(xù)4個(gè)月庫(kù)存量低于400萬(wàn)平方米，一般情況下認(rèn)為，消化周期不足6個(gè)月，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求，而上半年鄭州市區(qū)的商品住宅庫(kù)存消化周期一直徘徊在4.5個(gè)月至5.5個(gè)月，供應(yīng)偏緊的局面可見(jiàn)一斑。

　　此外，土地、人工、建筑、融資和營(yíng)銷等成本不斷提高，導(dǎo)致房屋建設(shè)成本逐漸上漲;開(kāi)發(fā)商良好的銷售形勢(shì)，保證企業(yè)擁有充足的周轉(zhuǎn)資金，企業(yè)沒(méi)有降價(jià)促銷的動(dòng)力;市場(chǎng)持續(xù)回暖，看漲預(yù)期增強(qiáng)使購(gòu)房者集中入市等因素，也成為此輪房?jī)r(jià)走高的“推手”。

　　增供應(yīng)、抑投資、重保障　多策并行穩(wěn)市場(chǎng)控房?jī)r(jià)

　　據(jù)記者了解，面對(duì)鄭州市區(qū)商品住房?jī)r(jià)格整體呈現(xiàn)出的上漲態(tài)勢(shì)，鄭州市從5月份開(kāi)始，通過(guò)在預(yù)售審批環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理、約談企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)等行政干預(yù)的方式，使房?jī)r(jià)出現(xiàn)暫時(shí)回落，但仍難以從根本上抑制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。

　　鄭州市房管局局長(zhǎng)王萬(wàn)鵬說(shuō)，行政干預(yù)是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的臨時(shí)性舉措，并非上策，經(jīng)過(guò)分析，認(rèn)定供求關(guān)系緊張是此輪房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主因之后，他們決定將調(diào)整供求關(guān)系作為調(diào)控的核心，以增加供應(yīng)、加強(qiáng)保障房建設(shè)作為調(diào)控上策，抑制投資作為調(diào)控中策，輔以必要的行政手段，多策并舉來(lái)逐步穩(wěn)控住房?jī)r(jià)格。

　　增加供應(yīng)是平衡供求的根本之道。鄭州房管局將中小套型普通商品住房納入保障性住房行政審批快速通道;對(duì)年底前開(kāi)工的中小套型普通商品住房項(xiàng)目給予緩繳行政事業(yè)性收費(fèi)等優(yōu)惠政策，激發(fā)企業(yè)熱情;還加快推進(jìn)21個(gè)城中村改造項(xiàng)目，目前，已使價(jià)格相對(duì)較低的近300萬(wàn)平方米商品住房集中入市，形成了有效供應(yīng)。

　　鄭州市還通過(guò)深入挖潛增加土地供應(yīng)，今年全年預(yù)計(jì)將供應(yīng)住宅用地10300畝左右，較前3年平均供應(yīng)量提高17.16%，并且，2015年前，按照年均不低于10%的遞增幅度制定了住宅用地供應(yīng)計(jì)劃。

　　同時(shí)，今年鄭州市已開(kāi)工建設(shè)保障性住房45885套，基本建成45733套，均超額完成了省定目標(biāo)任務(wù)。同時(shí)，大力推進(jìn)“三房合一”住房保障新機(jī)制，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和建立多層次住房供應(yīng)體系奠定了基礎(chǔ)，也有效引導(dǎo)了居民對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲的市場(chǎng)預(yù)期。

　　為在確保剛性需求的同時(shí)，進(jìn)一步壓縮投資投機(jī)性空間，鄭州實(shí)行了更加嚴(yán)格的限購(gòu)政策，自2013年9月1日起，對(duì)持居住證不滿3年的非鄭州戶籍家庭，暫停在鄭州市區(qū)購(gòu)房;將單身購(gòu)房年齡由18歲調(diào)整為20歲，單身可購(gòu)2套住房調(diào)整為只能購(gòu)買1套。

　　此外，鄭州市還在加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的基礎(chǔ)上，對(duì)擅自提高銷售價(jià)格的部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，采取了暫停其網(wǎng)簽資格、約談其企業(yè)負(fù)責(zé)人等強(qiáng)制性行政干預(yù)手段，使其住房?jī)r(jià)格盡量回歸合理水平。

　　調(diào)控成效初步顯現(xiàn)　長(zhǎng)效機(jī)制尚需建立

　　通過(guò)一系列調(diào)控舉措，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化。9月至11月，鄭州市區(qū)每月商品住房投放量較前8個(gè)月有了大幅增長(zhǎng)，短暫性供求關(guān)系緊張局面得到有效緩解。

　　同時(shí)，自8月起，鄭州市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)已連續(xù)4個(gè)月下跌，10月份是35個(gè)大中城市中唯一環(huán)比零增長(zhǎng)的城市。鄭州商品住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲勢(shì)頭得到了明顯遏制。

　　河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授李曉峰認(rèn)為，鄭州市以前也進(jìn)行過(guò)多輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，多以調(diào)控需求端為主，雖能暫時(shí)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，但并未從根本上解決問(wèn)題。此輪調(diào)控最大的不同在于從供應(yīng)端入手，無(wú)論是增加土地供應(yīng)、還是增加住房供應(yīng)和加大保障房建設(shè)，都是從經(jīng)濟(jì)視角考慮和解決問(wèn)題，若能長(zhǎng)期堅(jiān)持，將能從根源上遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。

　　鄭州市房管局局長(zhǎng)王萬(wàn)鵬說(shuō)，下一步鄭州市將按照國(guó)務(wù)院要求，以市場(chǎng)化作為最終歸屬點(diǎn)，以市場(chǎng)手段與經(jīng)濟(jì)手段為主，金融手段為補(bǔ)充，逐步淡化、弱化行政手段，加快建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，努力增加住房供應(yīng)，完善符合鄭州實(shí)際的住房保障和住房供應(yīng)體系，探索建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。